4372-博弈-第18章
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否卖得出去的标准去衡量，这时荷兰郁金香的价格也是合理的。但我们都知道这是一种病态的疯狂，炒作掀起的狂热并不代表真正的需求。其后的结果可以想见，当人们对郁金香真正的价值产生怀疑的时候，狂热就结束了。很快，郁金香球茎的价格跌到了一只普通洋葱的水平，无数人一夜之间从富翁变成了穷光蛋。
当然，房子与郁金香无法简单地相提并论，但其中的逻辑与道理是一样的。因此我们需要分析，炒作是如何可能的，其社会的后果又是什么。房地产博弈之二：博弈的主体与联盟博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第二部分房地产博弈之二
房地产博弈之二：
博弈的主体与联盟
在对于高企的房价莫衷一是的时候，一家刊物的记者在上海采访时发现了一个有趣的现象：对房价看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体（不包括在沪媒体）、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。
应当说，上述看法上的分野，在很大程度上反映出利益关系的格局。在上述几方中，除了媒体和研究人员之外，基本都是利益中人。其中相当一批人的看法与其说表明的是自己的客观判断，不如说表明的是自己的主张，是他们对房价走势的希望。
因此，要分析今天的房地产市场及其最近不正常的走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。
在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。这首先是因为，房地产是过去十几年间资源积聚速度最快，同时也是资源积聚规模最大的一个领域。其次，房地产商也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到20世纪90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由于经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。于是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的非常明确：政府放松银根，被套的房地产解套。
而房地产集团最漂亮的一次博弈则是在2003年。当年6月13日央行出台121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了。”这时人们又看到，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面人物纷纷发表讲话，而最重要的一个动作则是在房产商的力推下，工商联邀请众多房产商同心协力，写出一个报告上报给国务院。舆论认为，这个举动促成了国务院18号文件的出台。该文件确认，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的，并指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由此，房地产的“国民经济的重要支柱产业”地位得到官方确认。这一点，对于开发商本身来说可能没有具体的实质意义，但对于地方政府名正言顺为房地产提供支持，甚至为地方政府与房地产商之间的联盟，提供了合法性基础。可以说，在改革以来的20多年中，一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。
现在看来，房地产已经开始成为目前中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分集中在房地产领域。在中国福布斯２００２年度公布的１００名富豪中，有４０多人涉足地产业。此后尽管不断有从事房地业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《２００３年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的还是高达３５名。而在2004年《中国大陆百富榜》中，主营行业与房地产有关的“富人”又恢复到总人数的40％。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。有一篇报道讲到华远的任志强，说他三分之一的时间用在了参加研讨会、撰写文章参与论战、在各地组织商会活动，为此他一年坐了160多次飞机；采访他的记者说，采访中有一半的问题是讨论国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会的轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个人的秉性，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。尽管任口无遮拦的谈话有时引起种种非议甚至抨击，但事实上，除开个别的言语之外，任的作为倒很符合一个强势利益集团领袖的身份。而且应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必需的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范以及对不同利益主体的关系进行平衡。
当然，在一个行政权力仍然处于主导地位的社会中，利益集团的影响力不能随意夸大，利益集团的行动要真正取得效果，最有效的办法是与行政权力结盟。而近些年来在政绩、财政压力以及其他种种因素促发下导致的地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，则为房地产与地方政府的结盟提供了可能。2005年4月16日，新华社发表了记者包永辉的一篇文章，披露某地方政府操纵地价抬高商品房价格的做法。文章说，江苏一家在全国也算得上重量级的房地产公司老板向他透露，有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高，砸在自己手里吃不消。该市政府一位官员“开导”他：“你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府。”于是，吃了“定心丸”的这位老板果然创下该市土地出让价的新高。这个案例形象地揭示了房地产集团与地方政府的关系。至于地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
事实上，最近几年，一些城市房地产价格的扶摇直上，在很大程度上就是房地产商与地方政府结盟与合作的结果。我们搜索一下最近几年有关房地产的消息，就会发现一个现象，在一些房地产价格上涨最迅猛的城市，当地政府的领导人总是利用各种途径向人们传达这样一些信息：本地的房价不会下跌只会上涨；来本地投资房地产会有很好的回报；本地的房地产市场现在是一片兴旺等等。甚至在国内外一些研究机构纷纷对中国房地产泡沫化提出警告的时候，这些地方政府的领导人仍然坚持本地的房地产发育健康，房价是正常的。而且，在游资形成的炒房团已经在一些地方兴风作浪的时候，一些地方政府的领导人甚至公开向游资发出这样的召唤：欢迎炒房团来本地加入房地产的发展。这几乎与直接呼吁炒房没有什么差别了。
投资性资金，则是在这次房地产热中出现的第三个利益主体，而这个主体又分为海内海外两个部分。有人观察到，在上海的买房资金中，四成来自海外，三成来自国内游资，三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主。对于国内的游资，人们比较熟悉，近几年来，由温州商人刮起的炒房热席卷了国内的许多城市。先是在杭州和上海，然后温州炒房团的足迹开始遍布全国的多个省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。所到之处，房价基本都上了一个台阶。有报道说，这些年温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。也有人士估计，实际上数字可能比这要更大。而海外游资则更为神秘。雷曼兄弟证券公司指出，估计目前有近12万亿元人民币的海外游资进入内地市场伺机炒作，其中一部分进入了房地产市场。国家外汇管理局发现，在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。根据国家外汇管理局的调查，海外游资炒作中国境内房地产，主要以两种形式运作，一种是以个人名义在中国境内以10套、数十套的规模买入房产，拉高价格；另一种是以贸易活动或者直接投资的名义，暗中却用作购买房地产资产。
最值得注意的是，在这次房地产调控中，成为直接打击对象，或者成为这次房地产热牺牲品的，便是这些游资。以最引人注目的上海为例，这次对于房地产的调控，有几个明显的特点。首先，是力度非常之大。最近上海出台的房地产调控措施，被认为是出手最狠的，以至于出现了上海的房价一天下跌600多元，两个星期中下跌1200多元的“奇迹”。根据2005年4月4日的一则报道说：上海“房产之窗”新房监测系统数据统计显示，从上周开始，上海全市住宅成交均价为8737元／平方米，较上上周已经下跌了138％。第二，时机还算及时。虽然已经有一些普通市民卷了进去，但总算赶在大部分房子还没有到这最后一棒的时候，敲响了停止的锣声。第三，投机客成了这次调控的最大输家。在新出台的种种措施之下，二手市场出售难度增加，造成了炒家想割肉出局都不容易的局面。第四，保护了有关方面的利益。房地产商如果说有损失，也只是不能再享受反常的高利润了，而并没有很多房子压在房地产商手中。由于规定二手房出售时要还清银行贷款，大部分的银行风险也就转嫁到了炒家的手里，银行的利益得到了保护。
其实，游资成为这次调控的牺牲者毫不令人惊奇。除了要到中国兴风作浪的海外游资是必须打击的之外，目前的利益联盟关系也决定了只能是这个结果。房地产力量强大而且与地方政府已经形成了较为稳固的联盟关系，银行是政府自己的，只有游资是个孤单的行动者。别看为了炒高房价的时候，地方政府向他们频频招手，但他们与地方政府没有稳定的联盟关系，而且这个力量神神秘秘，打一枪换一个地方，也很难与谁形成稳定的联盟。由此来看，游资就成为最合适的调控牺牲者。房地产博弈之三：另一方的主体与博弈博弈——断裂社会的利益冲突与和谐
《博弈》 第二部分房地产博弈之三
房地产博弈之三：
另一方的主体与博弈
如果说这次房地产热中强势的一方主要是由房地产开发商、地方政府和投机者组成的话，那么，另外的一方则是失地农民、城市中的拆迁户和普通的购房者。而在这两者之间，用最近流行的经济学术语来说，存在一种事实上的财富掠夺关系。
掠夺始于土地的获得。在这方面，我们可以先看一些基本的数据。一是征用土地的规模：从1996~2003年底，短短的7年间，我国耕地面积已经由195亿亩锐减到1851亿亩，其中相当一部分为非农建设用地。二是土地征用的方式：在1987~2001年间，全国非农建设占用的3300多万亩耕地中近七成是政府用行政方式征用的。三是政府将征用来的土地出让给开发商的方式：据国土资源部的数据，2002年以前，全国通过招标拍卖挂牌出让土地的面积占有偿用地总面积的比例，只有2％~5％。也就是说，全国95％以上的土地是通过协议出让的方式供应；在明确规定经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让的国土资源部11号令开始实施的2002年，全国土地使用权有偿出让的面积为124万公顷，其中仍有85％的土地是协议出让。四是从农民头上获得的极差地租的数量。在过去20多年中，由此形成的全部级差地租约2万亿，而这当中有相当一部分是在最近几年中实现的。这个数字，既可以看作是国家损失，也有相当一部分可以看作是失地农民的损失。
再贴近看一下其中的具体环节。据中国土地勘测研究院的计算，在2000年，全国土地使用权出让的收入，平均为每亩1297万元，而使用权转让、流转的收入平均为每亩2347万元，招标拍卖的收入平均为每亩3567万元，也就是说，协议出让土地与招标拍卖挂牌出让土地的收入相差2~3倍。以2002年为例，有偿出让的124万亩土地中，倘以50％为经营建设项目用地计算，即62万公顷土地必须全部采用招标拍卖挂牌出让，那么当年国库就少收了1000亿元的应得土地收入。据估计，1998年后每年仅土地协议转让与招标拍卖挂牌转让土地价差一项，国库每年损失逾千亿元。逾千亿元的概念是什么呢？大约相当于在农村实行两年九年制义务教育的费用，而这个农村九年制义务一直因财政的原因迟迟无法实行。
在土地被大量占用之后，许多农民都面临着“种田无地，就业无岗，低保无份”的境遇。据保守的估计，目前圈地运动造成无地或人均占有土地不足03亩的农民约4000万人。根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10~16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩15万~35万元之间。九三学社2003年进行的一项调查表明，在目前全国4000多万的失地农民中，有60％左右的生活十分困难，有稳定经济收入、没有因失地影响到基本生活的只占30％左右。而这种征地的过程是相当不规范的。1999~2002年，全国立案查处土地违法案件达549万件，涉及土地面积122万公顷。仅在2002年，全国共发现土地违法行为140254万件，涉及土地面积3145759公顷，其中耕地148726公顷。2003年，土地违法行为上升至168万件，其中地方政府犯罪占了绝大多数。
与农民土地大规模被征用形成鲜明对照的，是开发商大量囤积土地。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中没有开发的就有70万亩。这样就可以使开发商坐地获得暴利。而且有报道指，在第三次“圈地运动”所圈占的土地中，有45％左右处于闲置状态，不少在20世纪90年代初第一次“圈地运动”中圈占的土地，至今还仍是荒草萋萋。
农民不仅为房地产提供了廉价的土地，而且为建筑业提供了廉价劳动力。有统计数字表明，目前全国建筑用工4200万人，其中农民工有3200多万，占到八成左右。在一些房地产发达地区，这个比重还要更高。来自北京市总工会的资料显示，目前北京建筑业民工达89万人，是来京务工人员中的最大群体。根据某市的统计数字，在2003年全市22026名农民中，建筑业所用的农民工达11337人，占农民工总数的51％。而从私营企业的行业薪酬统计中发现，工资最低的就是建筑安装业，不到私营企业平均工资的一半，而且低于国家规定的最低工资标准。但就是在这个平均工资水平相当低的行业，拖欠工资现象却是最严重的。据全国总工会的数据显示，目前全国进城务工的农民工被拖欠的工资估计可能在1000亿元左右，其中建筑施工企业占拖欠农�
