200余个房产营销策划案例-第7章
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向东，向西，哪是湖州的方向？！
人心所向，就是新方向。
让明都。锦绣苑告诉您，
那是这个城市的方向
湖州，一个行走的城市！
明都，一个令众人驻足的楼盘！
6，举头望明月，低头思明都（夏夜篇）
从小，我们陶醉于夏夜的蛙鸣，静谧的夜色，迷人的月光，
仰望星空，繁星点点，月光如水，向你我倾泻，人生如梦一刻。
一切将在明都。锦绣苑出现，梦幻家园，锦绣家园，入住明都。锦绣苑，在她宽敞迷人的中心广场、中心公园和细心雕琢的林间绿茵小道漫步，您就能享受到一种十九世纪才有的怡然浪漫，桃源诗意，和风轻拂，让你在内心里体会到明都。锦绣苑刻意追求的那种极致风韵，她，正契合您童年时代有过的梦幻与遐想。
因此，您现在思念明都。锦绣苑的理由就已经很充分。
现在，夏天快到了，梦与真实就差一点点，明都的夏夜；是您的夏夜，锦绣时刻、浪漫时刻、一个可举杯的时刻；倾诉内心秘密的夜晚。
东门二里桥，周围没有高楼大厦的围堵，走在城市的边缘，繁华的都市音乐断断续续，不远处却又传来蛙鸣声声，身在明都。锦绣苑，淡雅的思绪如月光，在您的小空间里，您可以尽情张开心扉，可以尽情倾诉，每日每夜，向着您的爱人，述说您心目中的锦绣未来。
7，湖州的〃四个现代化〃，明都。锦绣苑率先实现：
（1）园林式绿化。明都。锦绣苑坚持〃先造园，再造房〃的环境法则，高于40％的绿化率，令整个小区春意盎然，自然锦绣；
（2） 物管国际化。有着外资背景的开发商，聘请国际知名香港怡高物业管理公司作物管顾问，带来超前的国际房产开发理念，国际水准、专业品质。
（3） 间距保证全亮化。1：1。25的日照间距，您可以实地丈量，高于国家标准，诚信明都，锦绣明都，明媚阳光全心照耀您，无论何时何地，层高层低。
（4） 宽带接驳科技化。二十一世纪是资迅的时代，Soho办公一族是趋势，高效率的通迅设施已成为必然选择，明都。锦绣苑宽带接驳；科技无限，前途无限，成就您的辉煌事业，保障您的锦绣未来。
8，看看样板房，迎接新生活（为工程交付而作）
买房也是一种相亲，更是一种生活的缘份！！
缘份有时的确是很奇妙的，有时明明近在咫尺，也有可能被你错过，
直到某一天，当你亲自见到她时，内心才会不由自主的一动。
而今，明都。锦绣苑已全面亮相，面纱已经揭开。
一流设计师精心设计，更兼国际水准的建筑师完美打造小区环境。
整个楼盘，有十余种风格各异，魅力非凡的居家格调，
明都。锦绣苑全新奉献，再次让您豁然开朗，
从中去梳理出新生活的全部灵感。
缘分，早已经存在，
精彩，从现在开始。
9，亲亲你的家，问问你的心
二，报纸小广告（为商铺推广而作）：
1， 精明的商人判断永远不会错
选择在明都。锦绣苑行商做生意，对面绿色车站人流的集散效应，可以为您省却许多搬运费，开阔对马路的商铺空间，有着意想不到的广告效应。做生意，需精打细算，精明的商人自有自己独到的判断。
2，成功的商人是因为他们选择了成功
高空间的气势，成功商家的气魄，独特设计的明都高一层商铺，6米层高，您可以在此尽展您的商业才华和想象力，成就您的一番锦绣事业，两层的空间，一层的价格，明都。锦绣苑高一层商铺，为成功的大商人度身定制。
3，近朱者赤，近高者赢！
与成功的大商家为伍，你才能有更大的发展，昔日孟母三迁，今日入户明都，选择与众不同，投资捷足先登。理性投资，理性置业，伟业，就是这样默默开始的。
明都。锦绣苑，稀贵商铺所剩无多，余有少量经典保留。
动心价格：每平米xxxx元起。
东门二里桥，自古繁华锦绣地。
4，明都锦绣苑湖州的小温州
曾几何时，温州人前店后家的商业模式创造了温州奇迹，在明都锦绣苑，你也完全可以成为这样的新型商人，想跟温州和厦门的成功人士一般享受生活，享受成功的品味吗！选择明都商务房经营物业，另外选择明都锦绣苑买住房，您就能实现您的温州商人梦，您在购房时还将享受特殊优惠。做明都业主，创锦绣事业。
明都商务房自开盘以来，现已销售过半，即将告磬。独到的高六米两层式设计，优越的地理位置，将使您的投资具有丰厚的回报。（图）
5，快乐的织里人：
城市版图进一步向四周扩散，往东看，织里镇区版图正在向湖州靠拢，东门明都锦绣苑成了理想的家居小区，精明的织里人，又有了先行一步的新思维，选择明都锦绣苑，居家工作两方便。织里人吃苦耐劳的精神正在影响着全体湖州人，创业时代，创业选择，很多新一代的成功商人和企业经营者都有选择了明都锦绣苑，明都锦绣苑带给您的将是一种创业新选择，住在明都锦绣苑，创业在市郊，五分钟，五块钱，来去都是有车族的享受，创业人生路，快乐织里人，来自明都锦绣苑的报道。（图） 6，成本，应该这样算！！
有人说，住在明都锦绣苑，交通成本，上下班时间要比其他楼盘成本高，算盘打错了，明都锦绣苑交通之便利超过任何楼盘小区，出入便捷就是时间、就是效率、就是金钱，若您选择在明都锦绣苑商铺开展经营贸易，商业广告效应更是不容忽视，这也是金钱！其他的，我们不说了，您自己去算吧！！或者，让我们一起来盘算盘算这里面的成本效益。
7， 谁在跟明都较劲？是明都自己！！
一个精品楼盘的诞生，取决于精益求精的设计与施工，明都锦绣苑，争分夺秒，一刻不懈，一砖一瓦精心打造，一草一木巧秒构思，一个锦绣楼盘横空出世，明都锦绣苑在跟谁较劲？明都不跟谁较劲，是明都自
己。
三，报纸软性广告：（共5篇）
可以参看上一次提交的明都策划软性文章，但稍做调整。
四，两个建议：
1， 可以考虑策划出版一期钱江晚报湖州地区报道，一整张，发行量现一万份，主要针对湖州城区，以及织里，南浔，彩色版面，设计印刷发行共一万元。
2， 在交付阶段某夜晚在锦绣苑新的小区广场上放激光焰火，以示庆祝 ，此举能吸引人气，同时扩大影响。锦绣苑小区大，广场开阔，可以开展此活动。在重大节日如中秋节前后，主要靠近10月26日承诺交付日的日子里开展，可以最大限度吸引广大群众注目参与。
2003年北京房地产十大营销经典回顾
作者：谢长风
对于京城楼市来说，2003年是多灾多难的一年。先有百年难遇的非典，而后121文件闹得风声鹤唳。停止审批别墅用地，更是导致许多开发商慌慌张张上马项目。相对于前几年的房地产的好光景，真是恍如隔世。
在营销上，2003年是一个寂寞的年头。去年张宝全征集案名气势宏大，锋尚的告别空调暖气更是使张在东名声大噪，梁家辉秀得东方银座一片银光，向左走的左岸工社在销售上走到了前头。相形之下，2003年的经典之作就少得多，而且能够象苹果社区征集案名使整个项目脱颖而出的更少。
但是2003年依然产生了自己的英雄。因为这些楼市英雄，使寂寞的2003还没有变得冷清。我们不能免俗，依然按照十大的体例排出了今年经典营销案例。
1、炫特区70年代激情夜
如果没有人一夜暴富虽然人数少得可怜，也许没有那么多的人买彩票。作为中国财富的密集地，作为中国目前速成富豪的摇篮，如果楼市不产生传奇，那么这个市场也未免太让人丧气了。作为相对平淡的一年，2003年楼市之所以依然充满想象力，幸好有了炫特区。
炫特区之炫缘于70年代激情夜。
将70年代的一些东西比如小人书、永久牌自行车、雷锋的照片摆在一块展览到底是文化活动还是营销活动？整个活动搞完了观众连炫特区三个字到底是什么东西都不知道这算哪门子宣传方法？炫特区的回答是：房地产营销。
今年1月10日炫特区在西单LCX广场组织了宣告项目正是投向市场的〃70年代激情夜〃活动。现场的人数高达数万人，而且几乎是用一种宗教般的虔诚参加活动。当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人。70年代激情也这样一个看上去完全是公益活动的策划，帮炫特区找到了自己的忠实客户群因为客户对于炫特区的认同不仅仅是产品因素，更多的是情感因素。一个客户〃爱〃上的项目不可能不成功。炫特区就是凭借着首都时代广场的这次活动一炮打响，而后一发不可收拾。一一个小户型项目却成为今年楼市中销售额最大的项目之一，实实在在2003年度的一大奇迹。
延续激情夜的风格，炫特区以后还举行了数次类似的活动：朝阳公园非主流音乐节、万圣节纯白夜，以及被阚军先生誉为今年最佳策划的免费观看《黑客帝国》活动。均是效果不俗。
2、棕榈泉国际公寓百万大捐赠
记得4月20日北京市市长孟学农先生和卫生部部长张文康先生最为灰暗的一天，从这一天后，一直遮遮掩掩的非典疫情开始大白于天下。原来在地下的谣言的到了证实，而新的谣言又开始流传。北京的空气陡然紧张起来，和平年代的人们突然发现了死亡的阴影离自己如此之近，感到了巨大的无助和孤独。
4月21日，我在《北京晚报》上看到了棕榈泉的百万大捐赠。棕榈泉国际公寓向医护人员捐赠百万元人民币，用于营养和保健。董事长曾伟还发表了极为感人的讲话，我还清楚的记得当时自己看到这条新闻时的感动心情。虽然这样的讲话在以后还将在不同的场合由不同的人说出，但是时移事异，已经很难如当时一样让人感动了。棕榈泉的捐赠活动，如同沉闷空气中的一点亮光，点亮了房地产界对于这个空前大劫难的参与意识。本来已经很有名的棕榈泉国际公寓更加吸引了全社会的关注，大大提升了企业的美誉度，一时风头无两。虽然具体的由此带来的销售量没有详细的数字，但是在非典期间棕榈泉销售高达近3亿元，与此关系甚大。
在整个市场中，棕榈泉是最先进行捐赠的房地产企业，虽然以后世纪金源、珠江地产的捐赠金额在千万以上，远远超出棕榈泉的数字，但是当时各种捐赠活动已经多如牛毛，报纸天天上都有报导，虽然这两个企业的金额最大，但是已经不足以产生棕榈泉那样的震撼性效果了。
棕榈泉的百万大捐赠，反映的是企业危机公关的意识和反应速度，坏事可以变成好事，只是看企业从什么角度去理解。
3、富力新论坛：文化铸就辉煌
截至今年11月底，富力城的销售额超过了15亿元，与世纪城、建外SOHO一道成为今年的大赢家。2002年，广州富力锐意北取，击败包括SOHO中国在内的众多竞争者，一掷32亿元取得广渠门的一块土地。是年王牌经理人谢强从珠江跳槽，主持这块土地的开发。是为富力城。
轰动一时的32亿元的地王得主、三环边的优越地理位置、漂亮得成为城市风景的大彩蛋售楼间、王牌经理人谢强，这些的组合足以使一些单纯为了知名度而作的宣传在富力城丧失意义。当然这也同时意味着，留给开发商闪转腾挪的空间已不大。但是原来报纸主编出生的谢强却另辟蹊径，将文化的大旗舞得呼啦啦响，典范之作便是富力新论坛。
在富力新论坛里，有冯仑、潘石屹、曾伟、谢强、张宝全海南五兄弟坐而论道；有陈忠实、贾平凹等作家名流的舞文弄墨；6月13日，富力城的还邀集几位业主如首大置业总裁王哲、全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣、著名艺术人士张羽冲、韩国SK株式会社投资经理方元等人，聚在一起对富力城说三道四，谢强亲自接受各家的质询，最终做到皆大欢喜……富力城的实力派形象尽展无遗。
相对于许多项目神魂不属的文化营销，富力城的文化营销丰富而全面，既顾及了社区文化的建设，理念的张扬，又将业主关系的沟通摆上了台面，春风化雨，润物无声，而万物却由此生发。在盛名之下，还愿意作细致功夫，谁能阻止富力城的成功？
4、玄妙的CLASS
作为一个专业哲学系学生，我曾经自傲能将人头脑都弄大的黑格尔哲学读懂，但是抱着CLASS厚厚的楼书，我所有的知识一夜〃回到解放前〃，如坠五里雾中。大段大段的论述，似是而非的理论，从阶层的定义到建筑美学，似曾相识但又真的不相识。在各大媒体发布的广告也是大段的论述，如果不仔细读，真还有点摸不着头脑。玄妙的CLASS。更玄的销售额。据说开盘20天内销售3个多亿。许多人不相信，包括我自己。但是到现场去看的时候，真的好多楼层都成了非卖品。所以只能相信。
CLASS的牛气源于底气。独特的坡地布局，精雕细刻的建筑，没有大的宣传也能够卖。但是为什么选择这样一种推广方式，倒是大值得思量。
作为北四环外的项目，CLASS售价高达8000多，不折不扣的高端产品。也许我们已经习惯在宣传中将让更多人知道当作衡量宣传效果的一个标准。但是奢侈品从来就不在此例。它们在一个很小的圈子里，高高的昂起头，通过特殊的方法用口碑来销售。口碑比广告重要，因为能够在CLASS买房的人都是头脑清醒，偶尔的冲动也肯定不是在买房的时候。
CLASS的楼书只是适合象她自己这样精细有说头的项目，不具有太多的普遍意义。厚重的楼书提供给观众的是一种理念的冲击，一种对于产品深层内涵的挖掘的严肃态度。正如在一次访谈中CLASS负责人说的：〃我们根本就不求让大多数人看懂〃，一种极其精英的态度在完全媚俗的市场中造成特立独行的效果，这种形象通过传媒的传播同样达到宣传的效果，正如谢霆峰通过捣蛋来达到炒作目的。CLASS用自己的另类同样获得了大量人的认同虽然这种认同者在整个社会上的比例还是很小。但是CLASS也才有500多套房子呀！
5、长河湾：人文地产
〃热销从来都是双刃剑！你们看到的是钱，我看到的是重担，是责任。惊喜之外，我感到恐慌。成也热销，败也热销！〃这就是长河湾，热销了还要不忘居安思危。董事长亲自发话，〃要冷静对待长河湾热销〃。什么是人文关怀？这便是例证也。
长河湾的老总黄怒波在文化界大名骆英，诗集出了一本又一本。作地产依然不忘老本行，搞的是人文地产，还组织专门出版一本挖掘长河湾历史文化内涵的小册子，追忆这里的历史痕迹：长河流淌的是八百年的古长河水；高粱桥发生过辽宋战役；莫斯科餐厅这是一个时代的记忆；北京展览馆是中国十大建筑之一，也是一代人的记忆……已经存在的悠久文化积淀经长河湾这么一归纳，配上长河流水的潺湲，真的使人有物我不分的感觉了。
如果你去上网，有关长河湾的新闻寥寥无几。而现实中的长河湾却如同《天龙八部》里面的段誉，外面是文弱书生，体内早已内力充沛。在水系建设上，在社区园林建设上，在建筑风格、外观形象上，长河湾均道法自然，注重与环境的和谐，与自然的和谐，与历史的合一。这样的产品，披上优雅的文化外衣，如果还不热销，那什么产品能够热销呢？
6、阳光上东：富人区的缔造者
如果说缔造是一种物质行为，这话大错特错。温榆河沿岸，京汤河沿线�
