理由-第22章
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“可现在并没有租房子的人啊。”
这个嘛……
“董事长说，不要那么大声，当然要找。大叔你们不要担心，合同也只是一些
文件上的事情，真正住在这里的人由我来安排。”
和A 夫妇签有租房合同的租房人可以主张自己有住在这里的权利，并可以此对
抗买主。买主也要想各种办法来对抗租房人。这样就可以拖延交房的时间，买主会
很难受的。
“董事长还说，买主就会开始考虑，是向租房人支付高额的退房费呢？ 还是将
已经消耗得差不多了、自己通过拍卖得到的土地和建筑物卖给别人呢？ 这个时候就
该我出场了。”
“如果买主支付退房费的话，那大叔你们也可以从中分得一部分。只是这种情
况下，钱不会太多。如果买主准备放弃、我能顺利买下这里的话，那大叔你们分到
的钱就会多得多。”
“不知为什么，我总觉得这像是在变魔术，”A 笑了，“我问董事长，会有这
种好事吗？ ”
有，当然有。董事长肯定地说。
“法院拍卖的大部分物品的价格都会比时价要低得多，便宜的地方就有价值。
因此，如果要多花钱让租房人搬走的话，买主最后都会转手让给别人的。买主是个
小业主，如果是个人购房的话，资金会很紧张的，他不会多花钱的。”
“我们也没有马上就相信他所说的话。”A 夫妇说。特别是对丈夫过于老实而
生气的妻子，到了这个时候，仍然没有完全相信早川董事长的话。
“还是被骗了，对不起。”
A 只是一个劲地苦笑。
“对这事，我比我老婆感兴趣。这样一来，董事长就说，如果能从非常难受的
买主那里把房子买过来，然后再按普通的时价转手卖出去，这样会赚很多的钱。虽
然要花一些时间，但确实可以赚钱。从赚到的钱里，他可以分给我们一部分。”
早川董事长还这么说。
“大叔你们如果不想编出一个租房子的人，也无所谓。我可以安排一个人品不
好的人住在这里，让他装成暴力金融业者的样子。
‘明乐玩具店’借了我的钱，我就是债权人，因为他们借了我的钱，我就有权
使用这里的土地和建筑物。这对买主也会有同样的效果。“
“听他说了这些话，不知为什么，我的心里总是有点不太好受。
如果我们按董事长说的那样去做，那会不会给买主带来很大的麻烦？ 因为这是
他好不容易通过竞买买到的土地和房子，但他不知道是该转手呢？ 还是支付高额的
退房费呢？ 如果发生这样的纠纷，我担心法院不会保持沉默的吧。“
“不用担心，不用担心。”
“法院很忙，即使发生了纠纷，它们也不会积极出面解决的，绝对不会的。当
然，买主可以采取各种法律手段，只有这样才能对付法律。”
“大部分通过拍卖购买房产的业主都知道会发生这种纠纷，否则，他不会以这
么便宜的价格买到房产的。而大部分像大叔这样的认真的生意人，运气不好，事业
失败了，将商店和房子拿出来拍卖也是没有办法的办法。因此，你不要担心有人会
以不适当的价格把你的财产买走并大赚一笔，大叔确实是个好人。”
当然，在第三者看来，早川董事长的这种解释是不正确的。但如果从董事长所
指的“靠竟买物品而赚钱的业者”来看，可以说他们是一丘之貉。
可是，A 并没有这么想。对这件事还存有怀疑的A 妻，在听到早川董事长说A
是认真的生意人，是个正直的人，并对他的运气不佳表示难过和愤慨，还批评了要
求拍卖土地和建筑物的金融公司之后，她也放松了警惕。不管怎么说，在他们无法
返还贷款，不得不通过拍卖的方式转让土地和房子的时候，没有一个人为了A 夫妇
而表示出热情或愤怒。
“因为现在经济形势不错，所以大叔才会想到卖掉这里的土地和房子来还贷款。
作为抵押人的金融公司，应该以这种形式进行协作。而他们却突然要查封和拍卖，
根本没有设身处地地替大叔你们考虑一下。”
早川董事长越说越生气，话也越说越真诚。在A 夫妇的眼里，为自己义愤填膺
的早川董事长是个值得信赖的人。
“从那以后，早川董事长经常和我们联系。董事长说，不管金融公司怎么说，
你们就说还没有找到去处，只好住在这里，所以我们一直在家里安安静静地呆着。”
其实，当平成元年12月上旬招标结束、第二年2 月确定买主时，A 夫妇就同意
了早川董事长的计划，并决定听从他的安排。
“是早川董事长告诉我们已经确定买主了。他也去参加竞买了，他是从法院直
接到这里来的，他一下子给了我们五十万。他还说：‘这些钱是我提前把大叔以后
应得的那部分给你们，所以你们不要客气，收下吧。而且我还为你们准备好了居住
的公寓，你们只要带一些随身物品，今天夜里就悄悄地搬走。以后的事情就由我来
办，不用担心。”’A 夫妇就按他说的那样去做了。
“最后，到董事长的计划实现，用了一年半的时问，剩下的钱也是在那之后给
的……整整给了我们一百五十万。那个时候，通过董事长的介绍，我在一家仓库做
保管员，生活也安定下来了。”
听完A 夫妇的讲述，确实，A 夫妇应该感谢早川董事长，他确实是他们的救命
恩人。
但是，在现实生活中，这是违法的。而且如果从买主这方面考虑的话，情况就
会有一百八十度的不同。
买下“明乐玩具店”的土地和建筑物的是同样位于草加市区的竹木房地产公司。
当时负责“明乐玩具店”的职员通口久夫，现在一提起早川董事长的名字，他还是
很难受。
通口本身并没有办理法院拍卖物品的经验，因此，当公司把“明乐玩具店”的
事情交给他时：“我拼命地学习，看了好几本书，还去找熟悉拍卖案件的律师商量
……尽管这样，当我听到类似的纠纷时，我是越听越郁闷。我可不想和暴力组织有
什么接触，不管什么样的工作，我也不会为了土地和房屋把自己的命都搭上。”
竹木房地产之所以会打破常规竞买被法院拍卖的“明乐玩具店”，是因为该公
司一位老客户的要求。
“他也住在市区，是经营着一家餐馆的老板，很早以前他就看上了明乐玩具店
那块地，并想把它弄到手。虽然他想找机会把它买下来，可就在他没注意的时候，
这家店被拍卖了。无论如何也要弄到手，因为他是我们非常重要的客户，所以，我
们不能说对不起，公司不办理这项业务，我们不能往后退。”
原来就是在这种背景之下，对投标购买拍卖物品没什么经验的竹本房地产，顺
利地买到了明乐玩具店，并成了买主。从一开始，他们就是为了满足客户的要求而
不是为了赚钱，因此，他们把投标的价格定得很高。
“当然，事前，我们也对明乐玩具店进行了许多调查。但因为人们对查封土地
和建筑物的金融公司的评价不是太好，这一点让我有点意外。另外我也不知道在这
起案件中有没有其他的债权人，我内心也是忐忑不安的。因此，我抽空去看了看明
乐玩具店。因此，我发现A 夫妇他们搬走了。我觉得这是合情合理的事情，而且我
还松了口气……”
我是不是太愚蠢了。通口挠了挠头。
“律师建议我去确认一下原来的户主是不是真的搬走，有没有其他的人搬了进
来。他让我从最初开始接近他们到接受移交，都要拍下照片，因此我拍了许多照片。
可是，从我所拍的照片中根本看不到住在这套房子里的自称为合同租房人的模样。
因为这事，后来董事长还训了我，说你的眼睛是不是瞎了。这是因为早川董事长的
手段太高明了。”
正因如此，当他第一次见到和原来的户主A 夫妇签有租房合同、住在这套房子
里的人时，他实在是大吃一惊。
“你们一直住在这里吗？ 为什么会住在这里？ 你们有什么权利吗？ 他们完全像
个外行似地惊呆了。对方是一家三口，一位四十多岁的男人、他的妻子也四十多岁
了，还有一个二十多岁的年轻人，他们说自己正在经营游戏厅。房间的内装修有些
变化，他们不仅销售游戏机的软件，还经营着投币式游戏机。想得确实很周到，他
们甚至还拿出了重新内装修的设计图纸。他们和A 夫妇谈得清清楚楚，根本不知道
有拍卖这件事。如果他们被赶出去就会很麻烦，他们都哭了。”
但真正难办的是竹本房地产，对通口而言惟一幸运的是，这一家三口看上去都
是极其普通的人家，好像和暴力组织及思想过激团体没有什么关系。
“都是老实人，这一点确实帮了我。你们也许会笑话我的。我是一个胆小鬼，
把命看得很重，我不喜欢和人发生纠纷c 我到竹本房地产公司上班的时候，就很清
楚地表明自己不喜欢从事销售工作，想从事文字工作或管理一些数据。”
可是，这老实的一家三口也不会因为他的胆小而厚待他，他们也不会轻易搬走
的。就在通口一筹莫展的时候，介绍他们和A 夫妇签署租房合同的早川董事长出场
了。
“早川董事长，啊……确实像一家房地产公司的董事长，他不是无赖，他是一
个能认真听对方说话的人。而且，我也认真听取了早川董事长的意见，跑去找律师
商量了。”
律师说，这是一种经常用的手段，是一种很古老的方法。
8。妨碍执行
“妨碍执行的方法有各种各样，可在明乐玩具店和千住北西塔楼二0 二五室的
两起案子中，早川董事长采用的是完全相同的方法，确实这是典型的古典方式，不
太具有暴力性。在明乐玩具店一案中，早川董事长还给原店主A 夫妇提供了相当不
错的条件，和一些以大发横财而进行抢劫威胁的人比起来，他应该被称为具有思想
性理由的确信犯。像这种人在不动产拍卖的妨碍执行中是非常特殊的。”
律师户村六郎这么说。从现在开始，我们想听一听这位精通民事执行法，并参
与解决过数起拍卖物品的妨碍执行案，具有丰富经验的户村律师的意见。
“我所在的港区法律事务所所接受的案件有两成都是关于拍卖不动产妨碍执行
的案子，这些案子几乎都是由我负责的。如果要说非常有意思——可能不太妥当，
但确实有很多案件意味深长。这不仅仅只是经济问题，从不动产拍卖的妨碍执行案
件中可以清楚地看到现代日本社会所面临的各种矛盾和问题。”
“不管是‘拍卖’也好，还是‘妨碍执行’也好，普通人对这两个词都不是太
熟悉……”
“是这样的，所以，我就要从这里开始讲起。法院进行的不动产拍卖是怎么回
事呢？ 这有两种情况，一种是作为强制执行而进行的拍卖，另一种是为了实现抵押
权而进行的拍卖，可现在法院所进行的不动产拍卖大多数都是后一种情况，明乐玩
具店和小丝先生的西塔楼二0 二五室都属于这种情况。”
“买现担保权而进仃的拍卖。”
“是的，债权人为了确保对债务人的债权，要在债务人所有的土地建筑物上设
定抵押权并进行登记，像登记簿这种公开的文件应该把这些情况记得清清楚楚。在
明乐玩具店一案中，向A 提供融资的金融公司在明乐玩具店的土地建筑物上设定了
抵押权。而在小丝一案中，第一抵押权者住宅建设贷款机构在二0 二五室上设定了
抵押权。
“在债务人顺利返还债务——也就是说完全还清贷款，当还完贷款之后，这种
抵押权就会马上取消。因为已经没有贷款了，所以也就不再需要担保了，这是最理
想和大家最期望的形式。
“可是，在现实生活中，许多案件都是债务人的还款时间拖得太长，或者就是
完全停止还款。这样一来，债权人就无法估计还款时间，借出去的钱也无法收回。
在这种时候，债权人就希望通过法律手段将用作抵押权的不动产尽可能卖得高一些，
以便收回借出去的钱即债权——通俗地说，这就是担保权的实现。反过来说，担保
权就是在无法收回贷款时没收担保物并将其转换成金钱的权利。
“在明乐玩具店和小丝的二0 二五室案件中，它们各自的债权人都知道A 先生
和小丝已经无法返还贷款了，他们当然要实现其担保权。当债权人提出拍卖申请并
决定开始进行的时候，为了防止所有权人将用作担保的土地、建筑物或公寓房屋出
售给债权人以外的人以换取金钱，法院当然要采取措施不准随便买卖。然后法院公
开这些拍卖物的信息，开始征求投标人。这就是拍卖的程序。”
“拍卖的结果就是最后决定中标人，这就是买受人。”
“是的，买受人既可以是竹木房地产公司，也可以是像石田直澄这样的普通市
民，任何人都可以参加法院的拍卖活动——因为对普通人而言，机会也是均等的。
不过，在实际生活中，法院的不动产拍卖有一个特点。那就是不知为什么，这种拍
卖很困难，或者会产生许多纠纷，普通市民一般都不会参与。法院拍卖物品设定的
最低竞买价格要比实际价格低得多，所以有许多便宜东西，可麻烦也不少。因为可
以大发横财，所以这些事都会和一些品行不端的业者及暴力组织联系在一起。即使
有人发现了一件不错的东西想去投标，他们也会受到想大发横财的竞买人的干扰或
威胁，不管怎么说，他毕竟是个外行，根本无法处理这种事情。通常情况就是这样
的。
“确实有这种情况存在，所以现在这也是非常头疼的问题。而且如果任由这种
事情发展下去的话，就会让适宜的买家离拍卖物品越来越远，形成一种恶性循环。
因此，为了让普通民众更加便利地参加法院的不动产拍卖活动，日本于昭和十五年
i0月1 日起开始实施的《民事执行法》做出了几条规定。这就是，既可以向执行法
官提出将提交的招标书封存，还可以在规定的期限前通过邮寄招标书参加招标，这
些都是最近流行的主要方式。”
“这就是说，每个人不用亲自到法院也可以参加招标活动。”
“是的，而且这样一来，外面的人也不会知道有什么人参加了什么物品的招标，
由此当然可以保护普通民众即竞买人了。
这项制度既能发挥良好的作用，细想一下，它还是一个非常人性化的制度。和
过去相比，参加招标的普通人略有增加，但还是没有太大的变化。目前，法院的拍
卖物品仍然会有一些危险和麻烦。“
“像明乐玩具店和小丝先生的二0 二五室的案子也没什么可奇怪的。”
“是的，虽然很不幸，但这是事实。我还是言归正传吧。不仅仅是普通民众，
就连房地产商也认为拍卖的房屋既危险又麻烦不愿意参与……让他们这样想的很重
要的一个原因就是我们现在想要讨论的‘妨碍执行’问题。
“它可以分成两大部分，一个是债权人提出拍卖房屋时所受的十扰，另一个是
通过竞买中标的�
![理由 作者:[日]宫部美幸封面](http://www.iixs.net/cover/noimg.jpg)