感悟地产-第8章
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江和梅江南），由于友谊路延长线向南横穿梅江，成为它的中轴线，使其与天津市的经济文化中心几乎连成一体，因此在城市发展的规划上具有非常重要的地位。目前，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使得梅江成为一方具有极大升值潜力的宝地。梅江早期开发的住宅区分别有香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。
城市建设的不断加快，尤其是友谊南路的开通，给天津带来的不仅是交通方面的积极作用，更是对整个城市格局的一个外延。它使大梅江的规划和发展又得以向南延伸，这就形成了目前房地产的一大热点区域…梅江南。
可以说，2003年的梅江南是天津房地产市场的一个沸点。政府扶持，媒体炒作，开发商拼比实力，梅江南成为实力派房地产开发商的聚集地。
梅江南居住区总占地面积240多公顷，是本市继梅江居住区后又一个大型的居住区。它西侧为规划中的卫南洼风景区，东侧是规划的会展中心和生态公园，整个居住区的整体运营商是天津松江置业，规划由美国泛易道公司完成，建筑密度为20％，容积率仅为0。68。有关专家说，梅江南居住区是目前本市环境最佳、品质最高、生活理念领先、水文化特点突出的一个生态居住区。
应该说，大梅江的开发历程正是天津楼市由低谷向高峰迈进的过程。这个过程不仅为老百姓所关注，同时也是有关专家研究市场的实证之一。为了挖掘这个成功案例之后的一些深层思索，记者日前分别采访了几位一直以来对大梅江给予深切关注的专家学者，请他们分别就大梅江开发成功的原因、经验和意义进行了一番剖析。
成功原因
■区位优势政府推动
■品牌企业市场需求
据几位专家分析，大梅江生态居住区的成功有四方面的原因。第一，区位优势。市城建学院副院长王建廷表示，梅江的大面积天然水面以及其上风口的绝佳位置，均奠定了它城市绿肺的不二地位。南开大学经济学博士刘玉录也表示，梅江虽不算市中心，但其却位处中心区文化能够辐射到的范围之内，几乎市区所有的文化生活配套都能够享受到。同时，地铁一号线的终点站也与梅江近在咫尺。因此，梅江天然的地理环境优势是梅江区域开发成功的关键。第二，政府推动、定位准确。刘玉录认为，一些大配套工程的建设如果单靠开发商的力量显然是不够的，一个大区域的开发没有政府的推动是不行的，国外也是如此。同时由于政府首先将大梅江定位为生态居住区，因此生态理念从一开始就渗透到了设计规划等各个环节中，从而使整个区域的居住品质整齐划一。第三，品牌企业，群英荟萃。刘玉录说，大梅江区域几乎会聚了本市地产界的各路英豪，俗话说买房就是买品牌，这些知名品牌企业共同运作的区域肯定不会差。王建廷也表示，不具备一定超前意识的开发商是没有胆量参与大梅江开发的，因为这些开发商如果没有先进的开发理念和手段，该区域的很多生态指标就难以实现。第四，市场需求。王建廷认为，进入21世纪之后，人们的居住意识有了显著的提高，大家更渴望一种对自然的回归。而大梅江健康、生态的开发理念恰好与人们的需求达到了契合。刘玉录也表示，大梅江无论是产品的户型设计、绿化园林还是营销推广都非常到位，是这些有经验的开发商共同营造了一个很好的市场氛围。
成功经验
■品质与需求契合
■市场不怕超前
■充分考虑就业
刘玉录认为，大梅江孕育了一种典型的物业品质，同时该区域的开发商让这种物业品质与客户人群达到了最完美的契合。大梅江区域的定位是中等以上收入者的高尚物业，而目前那里独特的亲水环境和静谧的居住氛围都得到了大家的认可。应该说，那里已经形成了一种全新的梅江居住文化。王建廷表示，市场是不怕超前的。随着市场的递进、整体大盘的不断提升和区域功能的逐步完善，超前而优秀的产品终将成为市场的宠儿。市城乡建设研究所所长王明浩表示，大梅江还有一点不同于其他区域的成功经验就是，他们在建设的同时还考虑了就业，目前已有多个企事业单位进驻了梅江。
四点意义
■为生态城市创造条件
■打破计划经济开发定式
■外檐代表天津水平
■新技术运用全国领先
王明浩认为，大梅江开发的成功可谓意义重大。首先，通过生态居住区的建设为打造生态城市创造了条件。其次，各大品牌开发公司在大梅江的建设中充分显示了它们各具特色的实力、品位和经营方式，打破了计划经济下一贯的开发定式。再次，大梅江各项目的外檐表现冲破了过去千篇一律的呆板形式，代表了目前天津住宅建设的整体水平。最后，在中水系统、保温节能材料的新技术运用上，大梅江地区走在了全国的前面。
走在全国的前面回顾大梅江（2）
2003…12…20
房地产金融风险
银行业 地产业 看法有分歧
2003年，中国楼市最热门的一个话题就是房地产的资本运作。自央行出台121文件之后，房地产的金融风险更是被无情地摆在了桌面上。一年来，一些骇人听闻的预测性论断不时见诸报端，行业内部对此也是见仁见智。在最近一次房地产发展与金融投资论坛上记者发现，银行界与房地产界对房地产金融风险的看法分歧很微妙。
银行业：五方面风险很难监管
中国建设银行行长助理陈佐夫认为，房地产是对国民经济贡献最大的行业，近年来房地产信贷增长速度非常迅猛，因而其存在很大的金融风险，其中有五方面的风险是金融机构很难监管的。第一，宏观经济的风险。宏观经济运行的走势将直接影响房地产业的发展。第二，信用风险。目前国内个人购房贷款已达10000亿元，银行方面的压力很大。第三，市场协调风险。那么多盖起来的大厦是否都能够卖得出去？这将给金融投资带来不稳定的风险。第四，税收风险。经测算，在房地产的价格中，税收已占到了近三分之一。第五，法律风险。可以说房地产行业每天都在面对许多不同的法律诉讼，这些诉讼的胜负与否，将成为金融机构的潜在风险。
专家：飞机与燃料的关系
一年以来，房地产业界对资本运作的讨论一天也没有停止过。从冬天论、泡沫论到风险论。对此，中房协副秘书长顾云昌认为，18号文件已经明确得出了结论：中国房地产市场是健康的。目前中国房地产的开发速度在世界领先，就足以证明这一点。他表示，衡量行业发展是否持续健康，是有具体的评价标准的。这需要从三方面看。首先要看供求总量是否平稳。其次要看供求结构是否合理。最后要看供求价格是否平衡。他形象地把房地产行业比作一架飞机，〃房改〃和〃地改〃政策就是发动机，而银行贷款就相当于燃料。眼下的情形是，房地产金融比房地产本身的发展要快，眼下整个行业的不良资产、不良贷款率都较高，因此其金融风险还是令人担忧的。
开发商最大风险是给违规者贷款
当今房地产开发如此之大的开工量和建筑规模，如果说完全没有金融风险是不切实际的。北京sohu中国公司董事长潘石屹认为当今房地产业存在三大金融风险。第一个也是最大的风险就是土地违规。今年五部委联合查处土地违规案件有14。6万起，这些土地都没有国家颁发的许可证，也就是说都没有纳入国家的质量监管系统。在中国这样一个大规模的建筑年代，这14万起土地违规案件就是最大的风险。这些违规的土地如果只是盖了楼卖不出去，造成银行的死账坏账，还只是金融风险，如果几年内连续发生塌楼、死人的事件，则不仅是对房地产行业的巨大损害，更是一场难以承受的社会灾难。第二个风险是大规模圈地。当前很多开发商置国家法律于不顾，几平方公里甚至几十平方公里的大规模圈地，很多土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款。这种大规模的圈地已经远远超出了法律框架，风险太大了。第三个风险是炒家的投机行为。房地产行业中正常的投资行为是安全的，但是一些炒家的投机行为则潜藏着极大的风险。虽然炒家能够给市场带来人气，表面看也很热闹，但是炒家不能给社会创造附加价值。最后一个风险是产品本身的风险。潘石屹表示，当代建筑风格决不应该是复制古代的东西，也不应该是复制外国的东西，而应该建造具有时代特征的原创的东西。只有这样，开发商才能无愧于这个建筑时代。2003年12月13日
钢结构房，你中意吗
日前，记者从市建委墙改办获悉，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目。目前住宅建筑已全面禁砖，钢结构住宅将成为我国住宅建筑现代化的一个标志。近两年，全国有多个城市均已开始建造钢结构住宅，在这一点上，我们天津也是走在前列的一个。最近本市有一总建筑面积约１６万平方米的项目正在考虑采用钢结构，其相关论证工作正在进行中。
钢结构不是〃铁房子〃
钢结构住宅作为一种新鲜事物，老百姓对它还缺乏了解。很多人一提起钢结构就会有一种〃硬〃的感觉，认为钢结构住宅缺乏那种柔软舒适的家的感觉。其实不然，钢结构住宅一般只是主体框架采用一种被称作Ｈ型钢的特殊钢材支撑，采用机械化的现场拼装，而其他用于填充、隔墙、保温的建材均由目前的一些高科技新型环保的墙体材料来担当，其住宅品质绝不比其他结构住宅逊色。那些前卫时尚、追求个性的年轻人还可以充分利用钢结构本身富于金属质感的特点，无须精心修饰便能拥有一个〃酷〃劲十足的家。而喜欢温馨柔软感觉的人则可以在钢结构上加以装饰，改变其原有的感觉。
钢结构住宅六大优势
据有关专家介绍，钢结构建筑在世界上已经普遍应用。全世界至今完成的１０１栋超高层建筑中，纯钢结构的有５９栋，而且国外６０％以上的高档住宅都采用了钢结构。国外专家认为，钢结构建筑属于能保护环境、节约能源的绿色建筑。钢结构与其他结构的住宅相比有６点明显优势。第一，钢结构住宅可在现场制作安装，施工快、工期短、不受季节影响。现在，业主一般买的都是期房，如果说砖混结构工期是两年，那么钢结构只需要一半的时间。这样就提前了开发商的交房时间，也能让期盼已久的业主早日住上自己心仪的房。第二，钢结构住宅造型活跃，格局个性化。钢结构住宅除了厨房、卫生间固定，室内格局可以随意改变，不受原有传统结构的限制，使建筑的高品质得到充分体现。第三，房子面积利用率高。因为没有室内格局的限制，所以业主可以充分利用室内的空间，提高利用率。据测算，钢结构住宅的有效使用面积可提高６％左右，它的开间可以比混凝土结构的开间大５０％，同时其占地面积还小于混凝土结构。第四，从长远发展来看，钢结构住宅的建筑材料是再生的，可以回收再利用，可以算是绿色、环保的健康住宅。第五，钢结构工厂化的加工过程大大减少了工地湿作业的建筑垃圾和环境污染。第六，从抗震的角度考虑，也是一般住宅结构不能相比的。在国外，比如日本一些处于地震带地区的国家的住宅都采用钢结构建筑，抗震能力比较强。
全面推广还有两点难题
据墙改办有关人士介绍，目前本市已建成十几万平方米的钢结构住宅，其中包括丽苑彩丽园、罗马花园二期、小围堤道重华西里等项目。在钢结构的全面推广上目前还存在两个问题。首先是造价问题。国家住宅产业化基地二建公司对钢结构建筑成本的报价是１２００元／平方米（不含基础），与其他结构的建筑造价相比还是比较高的。另一个问题是技术方面的。因为钢结构弹性比较大，目前防颤问题还没能很好地解决。有关专家表示，其实从整体的工期、资金周转及社会效益等方面考虑，钢结构住宅的经济效益还是很明显的。工期短，可以加快资金周转；自重轻，可以减少基础部分的投资。同时钢结构住宅容易实现产业化，如果钢结构采取工厂化制造生产，而且这种住宅开发能够形成规模，它的综合造价比钢筋混凝土要低。目前国内钢结构经典工程有北京京广中心、长富宫饭店，上海浦东高４２１米的金茂大厦等。
钢结构住宅一旦能够全面推广，我国住宅建设中长期存在的工业化水平低、建材档次低、寿命短、不利于环保的现状必将能得到彻底改善。
2003…8…9
小户型的“俊”与“丑”（1）
作为天津市场的稀缺品种，几年来小户型可谓屡试不爽，只要一经面市就会受到市场的追捧。于是乎开发商也就乐此不疲，听说有的又相继开发了二期、三期，销售态势仍很乐观。如此的市场就说明有如此的需求，但是购房者在购买这种特殊的住宅产品时，还是应该冷静地面对它的“俊”与“丑”，经过周密权衡之后再掏钱也不迟。
四大“俊”
①大“俊”：低总价
很多人购买小户型极大程度上都是看上了它的低总价。在目前市场上大批动辄三四十万元的商品房中，小户型十七八万元的总房款无疑是鹤立鸡群，一下子就吸引住了购房者的眼球。
②大“俊”：适于投资
几年来由于利率下调、股市不振，很多手里有余钱的老百姓都认识到存钱已经不合适了，可是如果全都拿出来消费，这又不是咱老百姓过日子的规矩。于是人们就把眼光瞄准了投资，希望让自己手里的钱也能转起来。这时候小户型住宅应运而生，它所具备的品质几乎使它成为一种典型的投资型产品。如果贷款购买这样的房子，首付款只需四五万元，贷款月供也就一千多元，只要租得出去，两三年内就能收回首付款，剩下的就等于租户帮自己还贷款，若干年后付清贷款就能取得产权。更何况现在有的开发商还推出了带租约的小户型，后期的租房根本不用自己操心。如此轻松置业，何乐而不为？
③大“俊”：配置精良
所谓“麻雀虽小，五脏俱全”。虽然小户型的面积最大也不超过50平方米，但是设计者却总能够挖空心思，力求它的功能齐备。目前的小户型无论面积多小，一般都具备起居、餐厨、卫浴等生活功能，而且普遍带装修及必要的家用电器，均能做到拎着衣箱就入住。
④大“俊”：品位时尚的象征
小户型的一大特点是“买的不住，住的不买”。真正对小户型感兴趣的是目前一批有文化、懂情趣、有稳定收入、追求时尚的年轻人。对于他们来说，拥有这样一个小天地就等于拥有了自己的一片私密空间，在这里他们可以自由地释放自己的情怀，过上一种自己想要的生活。
四大“丑”
①大“丑”：单价高出房率低
虽然小户型的总价低，但是其成本很高。首先因为它们一般都位于市中心，土地成本高。其次由于小户型面积虽小，但是隔墙和管线一点也不比其他类型的住宅少，因此其�
