我们房地产这些年-第7章
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谑牵呛芸炷贸隽朔桨福旱谝徊皆诼藓�0。8平方公里，拿出40万平方米土地作为商品用地，收取土地转让费。深圳官方终于悄然开始了进行土地资本化探索。一位深谙中国官场的市领导建议，将土地转让费改为土地使用费，宣传起来好听一些。这就有了后来的中国房地产土地使用费的这一专有名词的前生后世的历史渊源。
由于合作经营很成功，香港妙丽集团进而申请独资开发经营。刘天就与深圳特区房地产公司再次签订合作协议，深圳市提供6000平方米“地皮使用权”，由妙丽集团“独资兴建和经营商住大厦”，土地使用年期30年，使用费每平方米5000港元。这个标准，对深圳来说，已相当可观，但当时香港的地租每平方英尺已达15000港元，相比之下，深圳的地价只是香港的十一分之一。
很快，深圳特区房地产公司单在罗湖小区就引进外商独资经营房地产项目10个，出租土地4。54万平方米，土地使用费达2。2亿港元，吸引外商投资达40亿港元。
不到一年，蹲踞在罗湖关口附近的罗湖山倏然消失了。90万立方米的罗湖山，化成罗湖片区的130万平方土壤，罗湖小区首期0。8平方公里土地平均增高了1。07米，最低洼处增高了4米。邓小平第一次视察深圳时登高望远的国商大厦，及后来的国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等宏伟建筑，就是屹立在罗湖山上的。
昔日杂草丛生的罗湖小区，很快变成了高楼林立的商业、金融中心。若干年后即有经济学家测算，最早开发的0。8平方公里的罗湖商业区，其地面上累积起的财富已足可铺上一层厚厚的百元大钞。
正文 1980年，开启先河 大胆试验（9）
2010…4…14 16：06：46 本章字数：978
从土地的无偿划拨到有偿使用、合作开发，深圳特区的拓荒者初尝了市场经济的甜头掘到了起步创业的第一桶金，也拉开了房地产商业开发的序幕。
土地活了，深圳热了，资金来了，发展自然就快了。在特区最初的几年里，深圳用收进的逾十亿元的土地使用费，建成了一大批交通、能源、通讯等基础设施工程，为后来的城市发展打下了坚实的基础。
深圳从1980年开始推出以收取土地使用费为主要内容的土地使用制度改革，首开国有土地有偿使用之先河，其意义尤为重要而深远，影响了整个中国。
1980年8月，全国五届人大常委会通过的《广东省经济特区条例》中，以法规的形式肯定了“国有土地有偿使用”的原则和“以外商独资、合资、合作”等方式引进外资开发经营土地资源的做法。
现代意义上的房地产开发是在中共十一届三中全会以后逐步发展起来的。到1980年，已有100多个城市组建了住宅公司。这些由城市房管部门组建的住宅建设公司，已成为加快住宅建设的一支力量，发挥了积极的作用。这年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出了实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，明确了“对新建小城市、卫星城、新现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。”在《纪要》的指导下，各地原来的“统建办”才逐渐转为房地产开发公司。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了我国第二家房地产公司北京市城市开发总公司，拉开了北京房地产综合开发的序幕。
中国房地产年度备忘
1980年
●3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。
●6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工会议汇报提纲》中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策。
●7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费。
●11月，由国家建筑工程总局和中国人民建设银行总行联合签署了《关于组建中国房屋建设开发公司的报告》，上报国务院。这个报告明确提出了“试行住房商品化”这一崭新的命题。
正文 1995，激情策划 传奇地产（1）
2010…4…14 16：06：48 本章字数：788
1995，激情策划 传奇地产
一个城市
有一人城市的回忆
铸成它特有的铜像
矗立在广场中央
一个城市
有一个城市的愿望
雕成它特有的石像
矗立在十字街头
车前子《城市雕塑》
这一年的大事很多，“埃博拉病毒”、李登辉访美、陈希同下台、王宝森自杀、金瓶掣签以认定班禅的转世灵童、秦池巨资夺得中央电视台广告“标王”……除了这些在说说笑笑中发生的事情之外，波黑的紧张形势、拉宾的被刺身亡和邓丽君的逝世，却是一些无论如何也认人心痛不已的大事，尽管似乎都离我们很远。
1995年2月，美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪排行榜，这一富豪榜先是由香港出版的中文杂志《资本家》刊出的。列入富豪榜的共有19人，海南首富冼笃信以5亿元资产位列第三，这是中国大陆第一位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。也就是从此开始，国内越来越多的房地产商人不断进入《福布斯》富豪榜；也就是从此开始，一个人拥有财富的多少渐渐成为是否成功的最重要的价值标杆。让一部分人先富起来，已经开始成为现实。
美国《新闻周刊》在一则报道中称：“人们在谈论金钱时，不再像过去那样羞羞答答，谁拥有更多的金钱，成了一个最值得炫耀的事情。在今天的中国，百万富翁正以每分钟一个的速度在诞生。”
拼搏才会赢，奋斗才会有财富。因此，《我的未来不是梦》就成了那个年代最流行的歌。
“击鼓传花”式的“经济泡沫”纷纷瓦解，过热的房地产市场，导致大量的商品房闲置。1995年，国内房地产业正处于凄凄惨惨的落幕期。
沧海横流，方显英雄本色。在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的“转折年”。
正文 1995，激情策划 传奇地产（2）
2010…4…14 16：06：50 本章字数：1095
开发富力新居旗开得胜，使富力公司的战略方向初步明朗，此后便一发不可收拾：先后搬迁了广州硫酸厂等五六家国企，为广州消灭了二十多个烟囱。张力和李思廉敏锐地发现，旧城改造是公司夯实基础、壮大实力的机会。1995年富力地产又开发了中山八路富力广场，这是公司发展史上的一个转折点。这个项目不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了房地产开发史上最快征地、建设、销售记录。
此后几年，富力一发而不可收，以“短、平、快”的操作手法运作了多个广州市区的旧厂房拆迁建房项目。盈泽苑、富力半岛花园、富力环市西苑、天朗明居、富力千禧花园、富力阳光美居、顺意花园……这一系列楼盘的开发成功，使富力迅速崛起为广州市房地产行业的领头羊。199年，富力旗下的楼盘总销售额排名广州第一，并连续保持了三年。富力地产的实力和品牌效应已经在广东省初具规模，为集团迈向新的高峰奠定了坚实的基础。
经过在广州近十年的积累，富力正式启动全国发展战略。
2002年3月，富力看准奥运机遇，挥师北进。初来乍到的富力战胜实力强劲的三家“本地虎”，以32亿元的天价拍下北京广渠们这一中国有史以来最大公开招标地块的开发权，一夜成名。一时北京媒体惊呼“南国大鳄攻陷京城”。事实证明，富力并不是攻陷，而是发展。随着北京富力城的“产销两旺”，北京富力地产亦在最短时间内赢得京城各界赞赏。此后，富力北京公司相继推出的富力又一城、富力桃园等赢得广泛好评的精品项目。
与此同时，沈阳、天津、西安、重庆等城市都相继纳入了富力地产发展的视线，从而开始了向全国迈进的步伐。
2005年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高公司之一。
回想十年前，当张力和李思廉这对创业兄弟手中攥着辛辛苦苦挣来的2000万元资金初涉房地产业时，或许并没有想到后来竟然能在这个行业赚到这么多钱。
1995年，也成了许荣茂事业的分水岭。在这一年，他毅然从澳大利亚回到国内，并从福建移师北上，大举进军北京房地产业市场。
从这个时候开始，许荣茂在投资房地产方面的特殊才能与眼光得以表现。1995年，北京房地产市场极其低落，当地众多房地产商对此颓势一筹莫展。作为外来者的许荣茂一进京就来了个不凡的动作：先是拿到了许多人梦寐以求的10万平方米地块，开发当时最具“钱”景的亚运花园。许荣茂对此的回忆是，“北京因为首都的缘故，聚集了境内外具有高档楼盘消费能力的人，但却没有相对应的产品。”
正文 1995，激情策划 传奇地产（3）
2010…4…14 16：06：58 本章字数：1156
此后，许荣茂在全国的资本扩张可以用“疯狂”来形容。这标志着已有了足够资金积累的许荣茂开始从边缘向舞台中央的聚光灯下走去。
在房地产市场谈不上景气的那几年，在北京城，这个不像潘石屹那样善于作秀，不像冯仑那样侃侃而谈，不像任志强那样长于思辩的南方小个子，不声不响地套取了比别人更多的利润。他开发的多个高档外销公寓在北京家喻户晓：紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等等。他在北京做的全都是高档外销公寓。据估算，许荣茂几乎开发了北京1/3以上的高档住宅市场，因而被媒体冠以“豪宅教父”之称。
1999年，北京房地产再上高峰，上海却是低谷，他又力排众议，挥师黄浦江畔。
事实证明，许荣茂是卓有远见的，他再次选择到了房地产行业增长最快的城市。从北京到上海的重心南移，让人们愈发看清了许荣茂的投资理念：高档＋外销。“上海是外资企业和跨国企业云集的地方，这里有着我的理念生长的土壤。”许荣茂开始像寻找猎物一样，用他那双眼睛寻找地块。
大多数人真正开始注意许荣茂是2000年8月，因恒源祥而闻名沪上的上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东，神龙见首不见尾的许荣茂才浮出水面。这一年，世茂投资在受让6250万股万象集团国有股后成为万象集团第一大股东，许荣茂出任万象集团董事长，2001年，万象集团更名为世茂股份。
在世茂国际广场的运作中，充分体现了许荣茂在资本市场上的长袖善舞。世茂集团之所以收购万象集团，看中的就是万象国际广场这块宝地，通过出价1。44亿元成为万象集团第一大股东后，世茂集团接下了上海国投和万象集团手中关于国际广场项目51％的股权，并通过增资扩股将这一比例提高到了80％以上，由此取得了国际广场的开发权。
随后，凭借雄厚的资金实力，世茂国际广场一举还清了所有的银行贷款。由此，一个注册资本为4亿元、没有一分钱贷款的项目公司替代了原先注册资本为1。5亿元，却背有11亿元债务的公司。“原来银行根本不敢再借钱给国际广场，而现在找上门来要贷款的银行不少。”许荣茂说。
二十年前，世茂首度进入中国，峥嵘业界数十载，迅速成为内地房地产业颇具影响力的行业翘楚。在这一过程中，许荣茂完成了巨大财富的积累，也完成了由一个由“打工仔”到“亿万富豪”的蜕变。有人对许荣茂的评价是，商海三十年，基本没犯过错误。能做到这一点的，古往今来商海能有几人啊？
步入1995年的时空轨道，两位“大师级”房地产策划人跳进了我们的视线，江湖上人称“南王北邓”，王是王志纲，邓即邓智仁。
这年春天，王志纲工作室刚刚在深圳挂牌成立。去年底，王志纲就已欣然告别新华社的金字招牌，成为了独立策划人。
正文 1995，激情策划 传奇地产（4）
2010…4…14 16：07：00 本章字数：1106
八年后，胡润在2003年排了一个中国房地产最具影响力人物前五十位的榜，王志纲是其中唯一不是房地产经营商的角色。在这个排行榜当中，有十位房地产商是他的客户。
1993年6月，位于广东省顺德碧江之畔、桂山之侧的碧桂园这个号称面积最大的烂尾楼盘工地，如同当时广东境内上百个花园别墅楼盘一样，处于“死火”状态。4000户只卖出了3户，几乎成了烂尾楼。
碧桂园，坐落于顺德与番禺的交界地，前不着村，后不靠镇；上不着天，下不着地。尽管投资逾亿的开发商反复宣传此地为“金三角的交汇点”，又请在广东颇得民心的前省长叶选平亲笔题写园名，前来看楼买房的人仍是屈指可数。一千多亩土地陷于死亡的边缘。
碧桂园的老板就是前文提到的顺德北滘镇建筑工程公司的那个经理杨国强。
1993年之前的杨国强，一直在自己的建筑事业路上顺风顺水。不过在当年却遭遇了巨大的危机。国家银根突然收紧，宏观调控加强，失控的经济列车被重新拉回轨道，耀眼的“经济泡沫”在阳光下开始破灭。房地产大势转弱，“飞流直下”。而此时，杨国强的建筑公司为原开发商垫资建造了近4000套别墅，因后续资金缺乏，成为当时南方最大的烂尾楼。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商却让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。
仓促之中，杨国强“无辜”地从造房者变成了卖房者。杨国强和他的建筑队毫无准备，也毫无办法。为了摆脱困境，他曾多次邀请专家、学者实地考察，希望出奇制胜，但他们都没有什么高招。
公司里一位喜欢看书读报的年轻人，向杨老板推荐了一位奇人。
这位奇人，就是新华社大名鼎鼎的名记者王志纲。此人曾以多篇重量级的新闻报道而名噪一时，又是一些知名企业家的座上客，在“指点江山，激昂文字”的同时，发挥余热、助人为乐，被许多大老板尊称为“策划大师”。
杨老板的初衷，不过是请“记者王”为碧桂园写篇文章，鼓吹一番。
王志纲来了。他看了死火的楼盘，看了大片的荒地，看了周围的环境。回到售楼处的小会议室，他对杨老板说了这样一番话：“针对目前的情况，就房地产搞房地产必定死火，跳出房地产才能搞活房地产。房地产不等于钢筋加水泥。名牌的背后是文化，房地产也要用文化的方式去运作。办学不是权宜之计，而是围棋上的‘生死劫’。既然办学是碧桂园的一个启动点，那就要把它当作一个系统工程进行策划定位，如同阿基米德那样，寻找托起地球的那个支点。如果仅仅把办学当作一种住宅的配套设施，那就注定要失败。大势疲软时，要高屋建瓴，出奇制胜。”
正文 1995，激情策划 传奇地产（5）
2010…4…14 16：07：03 本章字数：1114
如雷贯耳，杨老板完全被王志纲的奇妙想法所折服，当场邀请其为项目总策划。
杨老板当时绝没有想到，这位奇人的加盟居然“化腐朽为神奇”，令碧桂园“枯木逢春”。
王志纲没让杨国强失望。在国家进行房地产宏观调控之时，王志纲以创办名校为切入点，打出一张漂亮的“教育牌”。
于是，1994年新年伊始，广东发行量最大的《羊城晚报》上，刊出了一组引起轰动的系列广告。一时间，“可怕的顺德人”刮起了一股“悬念旋风”，掀起了几百万读者的探奇欲。1月25日，“可怕的顺德人”终于揭开谜底，在《羊城晚报》刊登一整版套红广告，上面写道：�
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