穷人通胀,富人通缩-第9章
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上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，
面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前两个面包。万科集团、保利地产、
招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、深天健、北辰股
份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价
地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南
京江宁一地块，最终成交价格高出底价12．03亿元，创造该区域新地王。万
科拿地3天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元／平方米。11月，
上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13．0l亿元的价格拿得，楼面地
价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼
面地价拿下Dl地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高
达60％。
此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22．26
亿元竞得杭州城北建筑面积约14．3万平方米的地块，楼面地价高达约
15566元／平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。北京住宅性质
用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年10月底，万
科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000
多元／平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照
该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元／平方米，这个价格也可
以称之为天价。
开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速
上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开
发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高
地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。然而，开发商并不知道，
他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏而已。
￥地王招拍挂背后的故事
之所以把上海“花木新民北块土地”这起招拍挂实例拿出来评判，是
因为在土地招标中，这样的事不是第一起，当然也不会是最后一起。我们
在整个房地产的制度设计上，存在着巨大的缺陷。这种缺陷不仅让房地产
市场成为一个不公正的市场，也为腐败提供了一个绝好的温床。最后就把
中国的楼市变成了一个地方官员和开发商一起来掠夺社会财富的最大平台。
上海“花木新民北块土地”于2009年“十一”前突然宣布花落“星
河湾”，此前这块地最高报价近60亿元，却“临产”晚了一年。参与竞地
却没有中标的开发商们对花木地块的招标程序提出了质疑。业内猜测，此
前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标，也“影响”了报出高价的
开发商的竞争力。
“我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家房地产上市公司的有关人士曾直
言。这家公司也参与了2008年9月的花木地块竞标，并且报出的价格要
高于“星河湾”。据该人士介绍，其公司于2009年9月28日上午突然收
到了一份《未中标通知书》，是由招标人和招标实施单位上海市浦东新区
土地资产交易中心联合发出的，“通知仅表明我们没有中标，但究竟哪家
中标，各项评分多少，一点都没有提。”
上述人士表示，其也是在致电浦东土地资产交易中心询问后，才得知
最后中标的是北京富华园房地产有限公司，追问后得知该公司隶属于因开
发“星河湾”而闻名的广州宏宇集团。“去年此时的土地公开招标可是搞
得沸沸扬扬，如今却给人草草了事的感觉，趁放长假前夕通知，且一点理
由也不讲。既然是不光看价格的招标，就更应该讲游戏规则。”
甚至有开发商指出，2008年花木地块刚“现身”时就有坊间传闻称
已内定“星河湾”，“但我们认为既然出让方选择对外公开招标，并由相
关政府部门来操作，应该说公正度、透明度是有保证的，所以最后有八
大开发商竞相参与，但如今土地被‘捂’了一年不说，最后的结果至少
在形式上叫其他开发商比较难接受。”一些开发商向出让方提出质疑，有
关方面没有回音，开发商也很难得到回应，因为政府自己是踢球的，同
时也是裁判。
回想2008年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地资产交易中心
公开挂出占地面积560余亩的花木地块，27亿元的底价已使其成为当年
度的地王。而该地块一经推出，便引起众多开发商的兴趣，最终参与竞
标的金地、华润、世茂、仁恒、新鸿基地产等8家企业也都是响当当的。
2008年9月6日，金地以高出底价122％、高于第二名lO多亿的59．89
亿元报价领先，按此计算，高达约11300元／平方米楼板价已与周边楼盘
售价差不多，由此还引起市场一阵指责。但原计划于10月31日前公布的
地块出让结果，却被出让方一则因“技术原因”暂停决标的通知所取代。
“花木地块的招标结果可以说既在意料之中，又在意料之外。”易居
房地产研究院高级评论员杨红旭这样评价，“意料之中是因为去年报出了
天价的金地风头太健，连出让方都有点怕了，难中标也说得过去。而意料
之外是因为最终拿走该地块的“星河湾”绝对是捡了个大便宜，按其原先
42．4亿元的报价计算，楼板价逾8000元／平方米，但时隔一年花木板块
的房价最高已至20000元／平方米。”
杨红旭还指出，当时出让方决定暂停出让的做法透露了有关部门对于
高价争地的矛盾心态，一方面通过高价出让可以获取丰厚的收益，另一方
面还需考虑高价竞标带来的社会舆论上的负面影响。花木地块竞标爆出天
价虽属市场行为，但与中央的调控思路和当时的市场氛围毕竟不够协调，
从而出现搁置决标的结果。值得关注的是，当时的中途叫停对既定游戏规
则的实施带来了损伤，因此，在今后的操作中应进一步推动和完善相关的
制度建设。
￥成就地王过程中的政府角色
在2007年地王频出的年份，中国房地产最轰动的土地出让事件，应
该是长沙新河三角洲地块出让。从这块地王诞生前后过程的案例中，我们
可以看到诞生地王各方面的清晰规划。
2007年7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三
角洲地块，以92亿元在长沙市国土资源局交易大厅成功出让，最终被
北京北辰实业和北京城开联合投标体天价拿下，再创纪录，改写中国土
地出让的历史，成为全国总价地王。该地块6月22日正式挂牌，土地
的保证金竟达10亿元，起拍价为46．3亿元，开创中国单宗最贵土地的
历史纪录。
新河三角洲位于长沙市城区北侧，西临湘江，北依浏阳河，总占地面
积约3000亩，规划面积逾2200亩。按照长沙市政府规划，未来3年长沙
市政府将投资120亿元将其打造成长沙的“文化曼哈顿”地区，在此建设
图书馆、博物馆和音乐厅。上述地块出让面积785198．96平方米，规划用
途为商业及住宅，总建筑面积不超过380万平方米。联合体竞得该地块后，
将在长沙市设立房地产开发项目公司，其中北辰和城开联合体占该项目公
司注册资本的80％。
长沙是中国中部地区的省会城市，不属于经济发达地区，但是在全国
各大城市一片地王炒作声中，长沙市策划了这起轰动一时的重大事件。随
后，长沙房价暴涨，长沙市民公开挂出“深圳炒房团滚回去”的横幅，由
此可见长沙市民对高房价的深恶痛绝。所以，这起伟大的地王策划，在长
沙市民来看，就像一场天灾无可回避地来临。我们无法搞清楚这块地王诞
生的内幕，但我们不妨从市场的角度来仔细看个究竟。
让我们来看看，在一个房地产业不甚发达、房价一度全国排名靠后的
农业大省，如何就会一鸣惊人，一日之内成就中国地王？一是全国一线城
市房价纷纷高涨，土地稀缺，许多开发商不得不开始南征北战，二三线城
市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选择；二是长株潭战略
全面实施，房价相对较低、而且有望成为全国农村城市化建设综合试验区
有力角逐者的省会长沙，吸引力将会越来越大；三是该项目地处湘江、浏
阳河交汇处，是长沙市以“两馆一厅”（图书馆、博物馆、音乐厅）为依
托重点打造的“文化曼哈顿”，区位优势明显；四是政府已投入巨资完成
全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动，而且本项目商业体量
较大，容易做出新文章。
可问题是当时长沙平均房价仅为3500～3600元／平方米，该地块楼
面价已达3500元／平方米，预计项目成本价应在5500元／平方米以上，
项目如何运作，将成为各方关注的焦点。这且不说，依据长沙市民的购买
力，完全不可能承受如此至高的房价，那么这些房子卖给谁？而且，长沙
市区总人口只有500万人，正常情况下，一年只能消化住宅400万平方米，
而这一个项目就够长沙市民买一年，更何况长沙现有新房存量超过1亿平
方米，你还怎么卖？
据悉，现场拍卖时，地产大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌，
为何金融街与城开、北辰这些皇城根下的兄弟会互相残杀，一路将地价
推高到92亿元呢？一个不可忽视的原因是金融街、城开、北辰都将以上
市公司做后盾，正是“成本无所谓，地价不怕高，股海做后盾，老大乐
陶陶”！令人困惑的是：如果中国房地产业在需求旺盛、供需失衡的状
态下，完全沦为资本大鳄们的游戏，房市将如何发展？房价如何踩得住
刹车？或许，二三线城市房价狂涨的高潮即将到来？！
房地产评论家他山说：“92亿元不是预期目标！”为了制造“中国地
王”，长沙市的书记和市长分别带队，分别去香港拜会了和黄、新世界等
四大地产巨头老总，以巨幅土地作条件，盛邀他们来长沙投资。和黄应上
海政府之邀，2005年曾在上海浦东陆家嘴竹园商贸区和重庆都有过制造
“地王”的历史，所以，和黄是本次中标可能性最大的选手，也是因此受
本土企业最排斥的公司。另外一路人马则北上，拜访北辰实业、北京城开、
首创等北派开发商巨头。
长沙政府的基本设想是让北派的开发商和南派的开发商在长沙“斗”
起来，“斗”得越猛，政府获得的土地收益就越大。长沙政府的角色，就
是一个导演。“92亿元不是预期目标”！对于新河三角洲地块，政府部门
的预期目标是100亿元，而不是92亿元。如果达到100亿元是满分，90
分以上算优良了。这是一位与长沙房管部门领导走得很“近”的某房地产
公司负责人透露的。
关于“中国地王”，长沙市政府部门一位科级官员对此的意见是：“中
国地王”对促进长株潭一体化建设具有重要意义。通过“中国地王”在长
沙的产生，可以像“超女”一样提高长沙的知名度，引起沿海投资者对长
沙及周边地区的广泛关注。他把“中国地王”比喻为航空母舰，他认为，
航空母舰的进入，是区域综合国力和经济基础达到一定高度的体现。在当
时和今后，都是受人关注的新闻亮点。
其实，按照政府未来对该区域的规划来看，功能和配套设施，包括建
筑风格都可以进行统一的规划，但在建设方面，完全可以分为2～4个小
块，在规划思路统一的前提下，分别拍卖，反而更有利于公平竞争，不一
定非要一次性让给一家大公司开发。如果让一家公司独家来开发这么大的
地块，其结果是有助于该开发商垄断该区域的地价和房价，这对市场而言
将会弊大于利。
￥地产行业老大的两面派作为
2006年7月12日，备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地由
东莞市新万房地产开发有限公司（下属东莞万科的项目开发公司）竞得。
由于这块地容积率仅0．5，因此它也以15243元／平方米的楼面地价成为
广东省的新地王，广东新地王花落万科。
很多人对万科迷惑不解：一方面万科大叫“要为穷人建房子”，要建
廉租房，并与建设部一起以征集方案的形式向全中国人民作秀；另一方面
不断哄抬地价，不断以超高价格拿地，诱发房价继续拉高。这种如此明显
的两面派做法，究竟是为什么呢？
其实，万科从2002年以后，已经步入了一个“向高房价挺进”的通道，
一方面要疯狂拉高楼价，牟取暴利；另一方面要不断扩张，套取巨额资金。
2001年，万科资金已经吃紧，被迫卖掉业绩优秀的“万佳百货”，对外宣
称要走专业化开发房地产的路子。这几年，由于房价的持续走高，深万科
获利颇丰。但是，获利再多，也跟不上疯狂扩张、拉长战线、布局全国的
资金需求。好在有G万科这个巨大的融资平台，利用中国证券监管体制
的漏洞，可以不断套取中央企业华润、中粮等大型国企的资金，才得以维
持扩张的需求。
作为行业老大，应该有其高尚的道德和操守。可是，人文道德口碑好
的中国企业实在不多。
而万科，已经像一辆失去控制的高速列车轰隆隆地奔向一个不可知
的远方，倘若一旦颠覆，对中国房地产企业的负面影响将无法估量。我们
知道，“稳定房价”是新政的全部内涵，加息加税、提高发展商的资金门槛、
限制户型、扩张土地供应等一系列措施，都是为了“稳定房价”。任何一
个有眼光的企业家都应该看到，“稳定房价”已经成了中国长治久安的治
国方略，与社会稳定息息相关。从某种意义上来说，稳定房价是社会稳
定的一个重要基础，作为行业老大多在这方面动动脑筋，想想办法，既
为政府分忧，又为社会减少“房奴”，应当是富有建设性的。而万科则不同，
一方面狂卖豪宅，深圳2006年8月房价涨12．8％，仔细分析，与万科的
金域蓝湾、东海岸、万科城住宅狂卖有关，也就是说，是万科推高了深圳
整体楼价；一方面，高价拍地。在广州金沙洲，周边楼价才4000～6000
元／平方米，万科、中粮联手以17．5亿元拿下金沙洲地块，楼面地价超
过4000元／平方米，刷新了广州住宅用地楼面地价的新纪录，业界预计
该地块楼价将达8000～15000元／平方米。有专家因此声称：广州房价
泡沫极大，楼市已进入高危期。仅这两点可以看出，万科以其强大的实
力让新政在广州、深圳两地功亏一篑。
在全国的其他地方，都有万科高价拿地的记录。在这种记录面前，“稳
定房价”成了一纸空文，看来，中低收入群体的希望行将破灭。偌大个中
国很快将衍生第二代，甚至第三代“房奴”。和几位地产专家在私下谈论
万科拿地情况时，他们都透露了深深的隐忧：一种意见是别的公司也有高
价拿地的情况，但产生的影响不如万科大，因为万科的战线太长，体量太
大，一举一动都牵动了行业的神经；一种意见是万科这么不顾一切地拿地，
而且都是动用央企的资金，来和政府的宏观调控唱对台戏，是否有另外的
战略方面的目的？因为万科冒的不仅仅是市场风险，也有政策风险；一种
是万科是否想做大盘量形成垄断，而垄断局面一旦形�
