200余个房产营销策划案例-第61章

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龙港
国际中心　中央空调系统、消防系统、紧急照明系统、门铃对讲　外墙装饰：高级颜色瓷片附加线条图案
候梯厅：墙身高级瓷片至顶，地面铺拼花地砖另有石膏板吊顶，内藏暗灯
浴室：墙身高级图案瓷片于顶，地面铺高级防滑地砖
卧室：墙身涂磁粉三遍
厨房：高级瓷片于顶，地面防滑地砖
客/饭厅：墙身涂磁粉三遍，地面水泥砂浆找平
阳台：高级防滑地砖
门：进户高级实心雕花木门
窗：高质量铝合金玻窗
新大陆
广场　新加坡狮岛全自动消防预警、广播及灭火系统　门：防火防盗门
室内：地面水泥砂浆抹平，内墙及天花混合砂浆抹平，刷白。
厨房：设排烟井，并预留上下水接口、抽油烟机、热水器及电冰箱等电器位。
卫生间：预留上下水电接口。
阳台：每户置设双阳台，一个观景阳台，一个生活阳台。阳台为开敞式或半开敞式并配金属栏杆。
窗户：所有外墙窗均采用高级铝合金窗框，配淡绿色玻璃。每户均设宽大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。
五、　竞争对手电梯、车库、物管分析
物业名称　电梯　车库　物管
新进贵山苑　二梯五户　地下车库：设置自动喷淋系统、自动温感、烟感报警系统及交通指示系统　安防系统：闭路监控，保安24小时巡逻，每户可视野对讲
服务系统：24小时物管热线
0。6元/　M2　
十年不变
海恒
贵山园　二梯五户　两层地下车库
（有电梯直达）　自己组建
天恒城市花园　二梯五户　地上和地下停车
智能化管理　酒店式专业星级服务中日合资深圳国都广居物管
24小时物管
时代
名仕楼　二梯六户　提供星级物管服务
安全服务、商务服务、
维护服务、清洁服务
1元/　M2
龙港国际中心　平层：两梯八户
跃层：四梯六户　商场上有4层停车场450个车位　酒店式物业管理
1—1。2元/　M2
新大陆
广场　三梯五户　地下停车场85个车位　ISO9002物管体系，24小时管理及保安，计算机管理中心及监控中心　1元/　M2　





　　
六、　竞争对手户型、面积及所占比例
物业名称　户型　面积范围　所占比例
新进贵山苑　两房两厅
三房两厅　77。61　M2　—104。11　M2　
115。97　M2　—151。61　M2　40％
60％
海恒贵山园　
天恒城市花园　三房两厅
四房两厅
五房三厅
复式　108。29　M2　—124。62　M2
123。11　M2　—163。55　M2
225。89　M2　
200　M2　—300　M2　50％
45％
0。7％
4。3％
时代名仕楼　160　M2　—170　M2
200　M2　—220　M2　
240　M2　—300　M2
350　M2　—　21％
67％
6％
6％
龙港国际中心　三房两厅
四房两厅　141。507　M2　—163。995　M2
128。226　M2　—140。153　M2　38％
62％
新大陆广场　三房两厅
四房两厅　144。95　M2　—168。59　M2　
199。02　M2　80％
20％
七、　竞争对手户型结构、配比优劣势分析
物业名称　优势　劣势
新进贵山苑　A户型：面积配比恰当，无黑房
B户型：有主卫、储藏室
C户型：有主卫、走入式衣柜、工人房
D户型：有主卫、储藏室、观景阳台、生活阳台
E户型：有主卫、无黑卫
A户型：无主卫
B户型：厨房面积过大
C户型：有黑卫
D户型：有黑卫
E户型：厅不方正
所有户型都没有做到浴、厕分离
海恒贵山园　
天恒城市花园　天景园：A、B、D主卧有转角观景阳台
C、D有主卫
天恒大厦南座：都有主卫　天景园：A、B餐厅相对，C户型餐厅、卫生间相对，私密性差
天恒大厦南座：A、B卫生间相对，D、E餐厅、书房和卫生间相对，私密性差。
所有户型都没有走入式衣柜
时代名仕楼　室内梁较粗大，且有黑房
龙港国际中心　都有主卫　A、C有黑卫；A、B浴室相对，卧室对厨房；C、D卧室对浴室；E、F卧室对浴室，私密性极差
新大陆广场　A、C、D、E另备工人用房和生活阳台；B另备更衣房、工人用房和生活阳台；A、C主卧房有转角阳台　室内梁较粗大，异型房较多



　　国际企业中心一期项目开发计划书


一、　项目概况
本项目位于关山二路以西，武昌煤气厂以东，为国际企业中心北区。总面积为60722平方米（约95亩），扣除代征道路后，实际可用地为49138平方米（约77。7亩）。
二、　目标客户的描述
完成资本原始积累后，有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等；用途为研发及办公。
三、　项目定位
本项目应成为具有良好景观和设施配套，便于企业经营，满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档，以相对低廉的价格提供写字楼的品质
1、　建筑风格：简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性
2、　道路系统：以效率为先，可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜，每侧人行道宽度为2米左右。
3、　配套设施：考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所，其内设置多功能厅、健身及餐饮功能，以满足企业对外活动需要。
4、　景观系统：以道路两侧绿化及庭院绿化为主，形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。
四、　开发计划及成本分析
根据实际用地面积，考虑与煤气厂的隔离情况，预计该地块可开发面积为54000平方米，折合容积率约1。18。其中会所约为4000平方米，实际可销售面积为50000平方米。
1、　开发计划
2003年2月完成方案设计和报批
2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团（面积约29000平方米）的施工图设计
2003年3月…5月销售准备期：模型、3D动画片、宣传册及广告计划；销售人员的培训和销售价格体系的确定；按揭银行的选择。
2003年4月10日前完成施工图报审；施工、监理招标，办理建设工程规划许可证和施工许可证；完成景观设计
2003年5月前首期组团开工，同时进行外围景观施工，参观走廊的设置
2003年6月开始内部推介，推介价：1900元/平方米，销售价95折
2003年7月进入正式销售，起价：　元/平方米，均价：　元/平方米
2003年8月进行水电报装，土建工程完工
2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续
2003年9月，二期组团（2万平方米）开工，会所开工
2003年10月，完成景观施工和市政配套，首期组团建成
2003年11月，会所进入装修
2003年11月，起价：　元/平方米，均价：　元/平方米，二期开盘
2004年1月，二期组团进行土建工程完工
2004年3月底，国际企业中心研发区建成
2004年6月，应累计实现销售25000平方米
2004年12月，全部销售完成
2、　成本分析
国际企业中心建设投资估算表
序号　费用名称　计量单位　规模指标（㎡）　单项指标（元/㎡）　估算投资（万元）　备注
1　土地费用　1419　
1。1　三通一平费　㎡　51598　5　25。80　
1。6　地价　㎡　50000　278。64　1393。2　按每亩18万元计算
土地费用楼面价　283。64　
2　前期费用　153。9　
2。1　土地测量、地质勘测费　㎡　54000　3　16。2　
2。2　建设规划设计费　㎡　25　135　
2。3　施工图审查费（抗震、技术安全检查）　0。5　2。7　设计费×2％
前期费用楼面价　28。5　
3　取得规划许可证前的规费　54　
3。1　垃圾处理费　㎡　54000　10　54　
前期规费楼面价　10　
4　工程造价　5655。32　
4。1　主体部分　㎡　54000　4542。92　
4。1。1　土建工程　㎡　620　3348　
4。1。2　门窗　㎡　39　210。6　按建筑面积15％（8100㎡）；彩铝单层窗260元/㎡计算
4。1。3　外墙　㎡　80　432　按建筑面积80％（43200㎡）；100元/㎡计算
4。1。4　电梯安装　㎡　77。78　420　按12部计算
4。1。5　不可预见费　132。32　取3％
主体部分楼面价　841。28　
4。2　建设配套费　㎡　1112。4　
4。2。1　区内道路排水、停车场等　㎡　54000　80　432　
4。2。2　绿化工程　㎡　50　270　
4。2。3　市政配套　㎡　70　378　
4。2。5　不可预见费　32。4　取3％
建设配套费楼面价　206　
工程造价楼面价　1047。28　
5　建设期间税费　202　
5。1　质量监督费　600×54000×2％　64。8　
5。2　建设单位管理费　30　约设计费的40％
5。3　发展新型墙体材料专用费用　㎡　54000　3　15。2　
5。4　商品混凝土保证金　10　
5。5　建设工程竣工档案保证金　㎡　54000　0。5　2。7　
5。6　工程监理费　30　约设计费的40％
5。7　卫生防疫审查费　㎡　54000　9　48。6　
5。8　灭鼠费　㎡　54000　0。5　2。7　
规费楼面价　37。41　
6　会所分摊费用　400　按会所造价1/3
会所分摊　㎡　50000　80　
7　管理费用　84。83　工程投资×1。5％
管理费用楼面价　15。71　
8　财务费用　956。28　总投资×6％×2
财务费用楼面价　177。08　
9　营业税　均价2000元　113　610。2　取5。65％
10　综合造价　9535。53
综合造价楼面价　1765。84

以2000元/平方米均价计算，则利润率为11。71％。
五、　资金安排计划
1、　销售安排
按以下销售价格预计：
均价1850元：实现20000平方米，总价：3700万元
均价2100元：实现30000平方米，总价：6300万元
会所按800万元作价转入管理公司经营
总计：10800万元
2、　销售资金回笼估算
销售周期为18个月。销售费用预计：100万元
2003年计划销售20000平方米，预计回款2500万元
2004年全部销售完成，回款6000万元
2005年回款1500万元
3、　开发资金安排
基建总投资：5655。32万元；税费及管理费用：500万元；
销售费用：100万元
基建周期：一期：2003年3月…8月
二期：2003年7月…12月
开发资金：2003年预计需基建资金4524。256万元，税费及管理费用450万元，销售费用70万元。共计：5044。256万元
2004年预计需资金1211。064万元
六、　风险分析
1、　成本控制风险：
2、　施工质量风险：
3、　营销风险：




一、　项目名称
国际企业中心方案设计
二、　项目背景分析
项目所在区域是我国投资最活跃的武汉东湖新技术开发区，武汉？中国光谷—国家光电子信息产业基地。
各类高科技中小型企业在开发区已得到长足的发展，企业主要性质为：软件开发、电子、分销、国内大型相关企业驻汉机构等。其职工基本人数50~100人左右，需求的办公面积500~2000元/㎡为主，也有少数需求5000㎡左右。他们完成资本原始积累后需要一个更好的发展空间。他们的办公建筑希望以办公研发为主，间或有培训功能，有集中统一、服务良好的物业管理，能减少企业的社会负担。同时办公建筑要求气派、大方，能提升企业形象，便于识别。企业能有独立的出入口，便于管理和塑造企业形象。
而目前开发区存在的企业孵化器、标准厂房、商业写字楼由于种种原因已不能适应他们的需求。企业孵化器主要针对创业型小型公司。标准厂房价格1700~1800元/㎡，其层高柱网专为轻型工业设计，不能满足研发使用要求，其外观也不符合办公建筑性格。商业写字楼价格3500~4000元/㎡，超出他们的承受能力。
于是国际企业中心主要销售对象应为这类高科技中小型企业。区域应具有良好的办公气氛，并能提供餐饮、休闲、金融服务及适当的会议活动场所。其价格承受能力应在2000~2500元/㎡之间。
三、项目用地概括
本项目位于“武汉？中国光谷”两大产业园区—光电子产业区和生物工程产业区之间，东邻关山二路（宽60米），西侧为煤气厂，基地面积约60722平方米（含代征）。区域内地势平整。有支路连接煤气厂和关山二路，将用地划分为两块。支路路幅为9m，有管径500的煤气干管向北平行于支路并距支路道路中心线6m暗埋于地下。设计中新建建筑物基础与煤气管净距不得小于2m。
四、设计要求
1。　办公单元每层建筑面积控制在2000㎡左右，可考虑分为2×1000㎡或4×500㎡，最小划分单元500㎡，可灵活组合。层高3200㎜。
2。　该项目性质为出售型办公用房，考虑到经济效应对项目的要求，应充分利用关山二路的优势，适当加大沿关山二路办公单元的建筑面积。在综合考虑企业中心南区建筑布局的情况下，园区轴线适度向西平移，减少西区办公单元建筑面积，力求合理。
3。　园区实行封闭式管理，提供进出两个出入口单向进出的管理模式。设计详细的步行系统，园区内人车适当分流。停车位达到40~50/万㎡（建筑面积），在设置集中停车位的同时考虑每栋建筑配备10个左右的停车位。
4。　提出安防系统模式建议。充分重视园区环境设计，营造环境优美的高科技工业园区。结合景观外部围护，形成隐形围墙。
5。　本区域内控制性详细规划规定建筑主导色为浅灰色系。区域内主要为高科技企业，建筑风格应简洁明快，外观应体现出高档写字建筑的档次。
6。　原会所位置考虑安排一个办公单元，建筑面积5000~6000㎡。会所结合地块东南角办公单元设置。会所要考虑对外服务，领导入口与一般人流入口分开考虑。企业中心会所主要功能是为中小型高科技产业公司、低层高密度的小型办公楼及研发楼群提供服务。考虑安排适当规模的、完善的服务配套设施。服务设施应包括：物业管理用房、商业用房。商业用房应考虑设置集中的展示、会议和学术报告多功能厅（200人规模）、小型会议室、健身房、咖啡廊、餐饮用房（规模应满足企业中心内人员就餐和宴请需求）：　
？多功能厅：500㎡左右
？健身房：200㎡左右
？乒乓球室：100㎡左右
？桌球室：100㎡左右
？咖啡廊：150㎡左右
？图书馆：200㎡左右
？俱乐部办公：100㎡左右
？60人会议室一个，100㎡左右
7。　办公单元不考虑使用中央空调。结合建筑外观综合考虑空调分体机室外机悬挂的遮挡方案，冷凝水的集中收集方案。
8。　为园区内企业正常的运行，设计详细的公建配套，提出配电房、水泵房等的具体定位及规模大小。
9。　可考虑采用比较成熟的新材料、新技术、新工艺，提出经济合理的结构形式。
10。　提出高尔夫练习场的具体定位及规模大小，考虑扇形及长方形两种形式，应有详细的尺寸数据。
11。　设计要求考虑一次性整体开发。
12。　符合消防、人防等规范要求，各项设计指标必须符合国家强制性规范要求。
五、综合设计要求
在建筑创作中一定要重视“自然”因素，突出品牌形象、科技特色。国际企业中心还应提升周边的环境质量。该设计方案应该是一个开放的，透明的极力追求对话的新时代建筑。为了节约能源，要充分体现因地就势；结合园林花木环境；自然通风；自然采光。通过紧密的理性思维来获得具有综合适宜的真实的建筑，它不仅应具有其自身的价值，而且更应具有立足于开发区、作用于开发区的价值。
五、设计控制指标
容积率控制在0。95—1。1，绿化率30％。
六、提供的技术资料
1。　1：2000地形图　1份
2。　中国建筑设计院方案图
七、设计内容
1。　规划总平面设计。
2。　根据地块建筑密度、绿地率、容积率等控制指标，规定交通出入口方位，建筑间距等要求。
3。　道路交通规划设计
4。　绿地系统规划设计
5。　景观设计
6。　所有单体建筑方案
7。　估算工程量和总造价。
八、设计成果