看不懂的中国经济-第2章
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的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50％的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。
第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。
这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。
以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的20万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？ 于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，最后才可以销售，这可不是一朝一夕能完成的。
钱多货少，结果就是一个字…涨！ 如果钱太多、货太少，就是两个字…猛涨。
这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。
现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？ 股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？
第6节：第二章 房价会出现拐点吗？（1）
第二章 房价会出现拐点吗？
房价究竟向上还是向下？这要看对房子需求量的大与小，还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌，买了房的人希望房价涨，那么房价究竟是由什么决定的呢？房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在2008年出现拐点吗？我国的房价究竟要走向何方？ 现在的问题是，房价是否会掉头向下？如果买房的话，自己是否会接到楼市的最后一棒？如果没买房的话，是否应该持币待购？ 房子是商品，是商品就有价格。价格由市场供求来决定。
要看房价是否出现拐点，先来看〃供〃。
前面提到，房价推高的一个主要内在原因，是因为土地实行〃招拍挂〃交易后，地价升高了。
土地价格为什么高？ 因为土地是稀缺资源。
土地资源为什么稀缺呢？ 我国有13亿人口，1996年中国耕地面积为19。51亿亩，而到2005年仅剩18。3亿亩。2003年中国人均耕地面积1。43亩，2005年下降到1。4亩，不到美国的1/6，不到俄罗斯的1/8，不到加拿大的1/15。中国不到世界10％的耕地要养活世界人口的22％。
是吃饭重要，还是住房重要？ 是活着重要，还是活着舒服重要？ 所以，国土资源部正研究如何死保全国现有的18。27亿亩耕地面积，到2020年确保18亿亩耕地底线，甚至为此连1 600万亩的退耕还林计划都中止了。
那么，城市的土地资源变得有限了，卖一块就少一块。大家当然要说了，我一定要现在把这块地争下来，如果争不下来，明天这块地就要涨价。我要是地产商，手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来，否则会面临和买房人一样的问题，无地可买、无房可卖。当所有人都这么想，地价就炒成了天价。每当一块土地〃招拍挂〃时，房地产商们就会争相举牌，都要把这块地抢下来。
下面我们来看一个真实的案例。
之前到过四川成都的人都知道，那里的人过着悠闲舒适的生活，可以喝着茶水摆着龙门阵，那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为〃最适宜人居的地方〃之一。成都人生活节奏慢，让人感到生活得很惬意。可是2007年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价，几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。
在成都市中心，有一座旧的成都百货大楼被拆成平地，共有82亩。这里是黄金地段，把地平完之后，政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地，包括香港的和记黄埔，这是华人首富李嘉诚的地产公司，他们早就盯上了，并且做出土地规划。等到拍地那天，国内外知名地产商都来了，现场热闹非凡，所有人都关注这块地要拍出多少价来，所有人都在争。这块地起价2 000万人民币1亩。刚开始是国内地产商们举牌，叫价到4 000万时，国内地产商都不再举牌了。这时香港6家房地产商就开始了激烈的争夺，他们都想争到这块地。价格一直往上叫，4 000万、5 000万、6 000万、7 000万、8 000万。叫到8 000万时，全场都静了下来，大家屏住呼吸，环顾左右，看谁敢在这么高的价位上继续叫价，直到最后8 800万一锤定音。结果，这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了〃同台演出〃的华润置地（1109。HK）、和记黄埔（0013。HK）、新鸿基地产（0016。HK）、太古地产（0019。HK），还有信和置业（0083。HK）。
根据市政府规划，成都百货地块重建项目总建筑面积约44万平方米，要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场，甚至将成为成都的新地标。除了支付地价72。4亿，最终得主还需要投入40多亿元，而且必须在8个月内动工，3年半内竣工并投入使用。这么简单算算，每平方米的成本得多少？加上利润又是多少呢？最后该卖多少钱一平方米呢？尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱，但无可争议的是，其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢？购房者又会怎么想呢？ 这给其他地产商一个太好的看涨理由：你看，九龙仓将来会卖多少钱？我该卖多少呢？ 这给太多购房者一个太大的刺激：现在再不买房的话，等〃楼王〃建好了，其他房价比着涨的时候买，更惨！就是这样的一个思维逻辑。
第7节：第二章 房价会出现拐点吗？（2）
看到土地供应，楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家，再看看市场本身的主体需求是怎样的。
第一部分是资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层，他们不仅有第一套居所，多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅有多处居住需求，还有购置多套房产的投资需求。
第二部分是30~40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体，他们努一把力，掏出多年积攒的家底，再找父母亲朋借点，勉强凑齐首付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房，生活也相对安定。
第三部分是20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他们要成家，他们更有自己独立的生活和思考，更能适应贷款消费的生活。
第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？ 所以，中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系，看看拍卖成本那么高，就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。
但是很多分析评论说了，包括中国人民银行总行研究局也说了，我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错，但这话不是好多年前也在说吗？为什么房价还是这样一路涨上来？ 中国的问题只要一平均就太特殊了，如果平均值里面有10％的人口误差，就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化，无数境外有钱的人进入中国买房，这些力量计算到平均收入里面去了吗？这些数据可以忽略不计吗？买房人是按照平均收入水平来买房的吗？ 这里无意说房价就是应该涨，但我们也要客观地看到，这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断，那有谁买对过房吗？你永远都不敢买！但它似乎永远都在涨！ 话说回来，即使撇开人均计算上的一些方法问题，假设我们承认这么一个高危的现实，如果要找两个方法力图降低这个比例，那就是：一是把房价降下来，二是把收入提上去。
这两个中哪种可能性大呢？ 把房价降下来，说起来轻松，现在来看，土地成本已经成为最重要的一块，建筑成本也有一块，房地产商的利润要有一块，没有足够利润商人不干，所以想让房价降下来其实很难。
我们谈到土地价格是怎么抬起来的，现在想降回去，怎么降？便宜的土地该卖给谁？还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地，怎样才公平？其实土地拍卖是相对公平的，价格由市场供求说了算，高就是高，只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起，难道就公平了吗？问题的关键在于，政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金，这是另一个重要的问题。
第8节：第二章 房价会出现拐点吗？（3）
既然房价在哪个环节都不容易压下去，那剩下的办法就是把人们的收入提上来。
收入能提上来吗？现在你是否觉得加工资很难？那5年前、10年前呢？那时候加工资就容易吗？今天的收入跟你5年、10年前相比如何呢？继续想下去，那么5年后、10年后的工资呢？2008年《政府工作报告》中提出，到2020年中国GDP目标翻两番，到时你还会是今天的收入水平吗？那时你再回过头看今天的房价，会有什么感受？ 谈到收入，就会逐渐引出另一个重要问题。很多人说：〃表面上看没错，收入是增加了一点，但物价涨得更厉害啊！〃对了，这种现象叫什么？这叫通货膨胀。
如果10年前你有10万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？很显然，这些方式都赔了，因为10年前的10万元如果能买套一居室，今天大概只能买间厨房。冰箱、电视都降价很多轮了，柴米油盐又搁不住。那你这钱搁在哪儿不但能保值，而且还〃大赚〃了呢？
一个是股票，一个是房子。
但是，有些股票都跌到ST，甚至退市了。所以最保险的，就是买房子。
大家都知道，我国物价指数还在向上升。物价指数代表什么？它代表一国的通货膨胀率。当物价指数涨到8％，我们就说通货膨胀率已经到了8％；当物价指数涨到10％，我们就说通货膨胀率是10％。在通货膨胀率不断上升的情况之下，买房合适吗？就是还完银行贷款的利息，不还是赚吗？房贷的利息如果是7％，物价指数也是7％，那你还银行的利息不正好就是通货膨胀率的那部分吗？其结果就是你没有还利息，因为利息率抵消了通货膨胀率。因此，买房确实可以抵抗通货膨胀。
房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品，明白这一点，对大家深入了解需求会有帮助，而不是总陷在抱怨当中，陷在看不懂当中，一次又一次地期待价格下跌，等真跌了你又不敢买，结果是一次又一次看着房价一涨再涨。
至于像1993年的海南和广西北海那样，房价涨得太高了，大家拿着银行的钱炒、拿着国企的钱炒，最后炒过头了，那不叫地产〃大爆发〃，而是〃大爆破〃。那种情况我们要另当别论。
分析完供求，再回头来看，上一章谈到刺激本轮房价暴涨的几大短期因素有没有消退。
一是民营资本。如果说房价高了，它们会去哪里？水电煤油矿基本进不去，难道是暴涨暴跌的股市？难道是1 000美元1盎司的黄金？难道是1。5以上水平的欧元？它们要进去吗？ 不是地产有多好、多便宜，关键是这么多资金实在是无处可去，总不能一麻袋一麻袋地把钱捂在地窖里。即便可以如此，它们也怕等有天拿出来的时候发现，买啥啥都涨了，不划算。
二是国际资本。它们跟民营资本面临差不多的问题，但它们相对而言多一个股市渠道，它们胆子大些，经验多些，但这不妨碍它们进入楼市。因为它们的钱实在太多，要想搭上中国经济的快车，搭上人民币升值的快车，能抬腿的机会就这么几个。
三是股市资金。2008年楼市突然发呆了，为什么？股市暴跌了，〃容易钱〃、热钱的力量少了一大块，被套在里面的人到处找钱解套，哪里都缺钱，人们无暇顾及楼市。
四是居民储蓄。截至2007年末，我国居民储蓄存款余额为17万亿人民币，大家觉得还有撬动的空间吗？ 供给分析了，需求分析了，内因分析了，外因也分析了，读到这里，大家会看到除了股市喘了口气，其他导致房价暴涨的因素一个也没退场。换句话说，下一次撬动地产的着火点，很可能是股市再次大起。我们会看到一批新富，他们买房子还会像买萝卜白菜一样。
当然，你也有可能是其中一个，但更多的可能，是你〃集资〃给了别人。
第9节：第三章 面对〃天价房〃怎么办？（1）
第三章 面对〃天价房〃怎么办？
房子是一种非常特殊的商品。过去你觉得房价贵，今天你觉得房价更贵了。全国人民甚至包括全世界人民在内，都会觉得房子贵，收入水平永远追不上房价上涨的速度。即使房价下跌30％，你还是买不起；就算买得起，这时你也不敢买了。面对〃天价房〃，我们该怎么办？ 看到境外资金在成都疯狂拿地，当时我就在想，为什么香港地产商们拼命争这块地？为什么他们以8 800万元1亩的天价把这块地抢到手？难道他们不觉得这块地价高吗？难道他们脑子出什么问题了吗？他们在香港生存，那里是百年来按照市场规则运作的市场经济，而且他们也经历了1997年亚洲金融风暴。大家知道，那年香港房产价格从非常高的点位暴跌，原本一套100平方米的房子1997年时可以卖到1 200万港币，但亚洲金融风暴来临时，骤跌到400万港币。
这些香港地产商经历过香港的风风雨雨，走到今天，他们是激烈竞争后剩下来的大地产商。九龙仓地产商能把这块地拍下，难道他们没经历过金融风暴吗？难道他们没看过房价向下跌吗？难道他们没经历过房地产泡沫破裂的惨状吗？他们到底在做什么？其实他们很清楚，毕竟他们是在市场机制下成长起来的。
这又让我回忆起自己出国时的感�
