物业管理实务及范例精解-第21章
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的迅速履行，可谓安全有余，效率不足。同时，在合同的履行过程中，如果因为合同内容中
的一些次要部分事先没有约定，发生争议时就按无效合同处理，既不利于当事人的利益，也
不利于生产经营活动和社会经济秩序的稳定。因此，我国法律通常规定，当事人双方就合同
的主要条款经协商达成一致，合同即告成立。在合同主要条款确定的情况下，即使有些次要
条款没有约定，通常也不影响合同的履行。但是，如果合同缺少了主要条款，如房屋买卖合
同没有约定房屋价款交付日期和方式，则该合同难以得到履行。可见，合同的内容包括主要
内容和次要内容，合同的条款也包括主要条款和次要条款。合同的主要条款是合同主要的、
必要的、基本的内容，如果缺少，合同通常便无法履行。
房地产合同的主要条款可以依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据房地产合同的
性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是由法律、行政法规直接
规定的。法律、行政法规的固定性决定了房地产合同主要条款的固定性。因此，各类房地产
合同的主要条款也不一样，多多少少存在着一些差别。例如：《城市房地产转让管理规定》
第8条规定：“房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或者使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。”《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人
应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其他条款。”虽然各种房地产合同存在着各种程度的差别，但是，一般而
言，下列条款为房地产合同的主要条款：
（一）标的
标的是房地产合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象，体现着当事人签订房地产合同
的目的和要求。标的是合同主要条款中的核心；其他主要条款往往是着眼于标的而规定，并
起着为标的的履行服务的作用。没有标的或者标的不明确的房地产合同，不仅当事人的权利
义
务无法确定，合同也根本无法履行。房地产合同的标的可以是物，也可以是行为、权利。例
如，房屋买卖合同的标的为特定的物即特定的房屋；房屋修缮合同的标的是修缮人提供的修
缮房屋的行为；土地使用权转让合同的标的则是土地使用权这种权利。
（二）房地产的座落位置
由于房地产为不动产，势必固定于地表某处，所以，其座落位置必须在合同中标明。除极其
特殊的情形外房地产的座落位置应详细写明，否则，房地产合同无法履行。在实务中，房地
产的座落位置通常与房地产合同的标的规定于同一合同条款。
（三）数量
此处的数量是指标的的计量，是以数字和计量单位来衡量标的的尺度。房地产合同的数量条
款，直接体现着当事人在履行合同与接受履行方面的义务和权利的大小。房地产合同中的数
量条款主要是面积，此外还包括房屋的套数、间数等。
（四）质量
通常，房地产合同的标的都与一定的质量相联系。当标的为物时，质量由此内在材质、外观
形
态、性能与使用价值等因素综合决定；当标的为行为时，质量则由该行为的价值以及因该行
为的作用而产生的效益来体现。标的的质量涉及到房地产合同权利人的切身利益，因而，质
量条款在合同主要条款中是较为重要的。
（五）房地产的用途或使用性质
在我国的房地产合同中，房地产的用途或者使用性质条款为合同之主要条款。这与多数西方
国家的房地产合同不同。其根本原因是：我国实行土地公有制，土地的所有权归国家或者集
体经济组织享有；土地的使用权为所有权之派生权利，依法可由公民、法人或者其他组织享
有。土地所有权的根本性决定了土地使用权人以及房屋所有权人和使用权人享有或行使其权
利必须不得损害土地所有权人的利益；而且，房地产鼢何使用对土地所有权人往往有较大影
响。所以，我国的房地产合同中必须规定房地产的用途或使用性质。
（六）价款或酬金
除无偿房地产合同（如房屋赠与合同）外，一切房地产合同均存在价款或酬金的给付。至于房
屋互换合同等合同中，实际也存在着价款的给付问题，只不过不是以金钱的形式表现，而是
以实物的形式表现。房地产合同中的价款，常见者如房地产买卖合同中的价金、房屋租赁合
同中的租金等；酬金则是泛指一切以行为为标的的房地产合中获得利益的一方当事人作为取
得该项利益的代价而向对方当事人支付的金钱等财物，如房屋建造合同中的勘察费、设计费
、施工费（工程费）等。在有偿房地产合同中，价款或酬金直接体现着财产的得失；因此，它
同时涉及合同权利人和义务人的切身利益，在合同主要条款中属于突出地位。
（七）履行期限、地点和方式
履行期限是房地产合同当事人双方实现权利和履行义务的时间，是确认房地产合同是否按时
履行或迟延履行的时间标准。履行期限可以根据当事人的需要确定为年、季、月、旬、日、
时。不论以何种方式表达，履行期限均应明确、具体，切忌含糊不清、模棱两可。
履行地点是房地产合同一方当事人履行义务，另一方当事人接受履行义务的地方。履行地点
直接关系着合同的履行期限，有时也可决定合同能否得到履行。此外，在程序法上，履行地
点对于确定合同纠纷管辖地也有重要意义。因此，履行地点应明确、具体。鉴于房地产合同
的特殊性，房地产合同的履行地点通常在房地产所在地。
履行方式是指房地产合同权利人接受履行和义务人履行合同的方式，包括交付方式、实施行
为方式、移交工作成果方式、验收方式、付款方式等等。任何房地产合同都必须通过一定方
式才能履行。履行方式与合同的履行实为一体。
（八）按房地产合同性质必须具备的条款
上述七项条款为一般的房地产合同的主要条款。但是，房地产合同种类较多，每一种合同除
具有房地产合同的一般特征之外，还有自己的特殊性。其中有些房地产合同，其所具有的特
殊性质，对合同主要条款有特殊要求，从而这些合同除必须具备前述七项条款外，还必须具
备与其特殊要求相符合的某些条款，否则，一旦出现某人与当事人切身利益有关的事宜则无
处理依据。因此，该条款也成为该合同的主要条款。例如，房屋保险合同中的保险责任及责
任免除条款为其主要条款。
（九）按一方当事人要求必须规定的条款
除上列八项条款之外，倘若一方当事人对房地产合同的某一方面有特殊要求，并希望将这一
要求写入合同，而对方当事人对此表示同意，则这类体现前者特殊要求的条款，亦为房地产
合同的主要条款。
（十）违约责任
违约责任是指当事人不履行合同义务或者不适当履行合同义务而依法应当承担的责任。责任
承
担方式以支付违约金与赔偿损失为主。房地产合同中的违约责任条款，虽然不是当事人行使
合同权利与履行合同义务的根据，但却是当事人在不履行合同义务或不适当履行合同义务时
承
担责任的重要依据之一。因此，我们一般也将违约责任条款视为房地产合同的主要条款。
（十一）法律、行政法规规定必须具备的其他条款
除上列十项条款外，法律或行政法规还往往针对某些房地产合同专门规定了其应具备的某些
条款。例如：《城市房地产管理法》第53条规定，房屋修缮责任条款为房屋租赁合同的主要
条款（必备条款）。这些为法律、行政法规要求必须规定的条款，也是有关合同的主要条款。
房地产合同只要具备了上述主要条款，就应视为已经成立；即使其次要条款欠缺或不明确，
对此点亦无影响。如果房地产合同主要条款全部具备而次要条款欠缺或不明确，并且后者情
形将为履行合同造成不便，则当事人双方应通过协商补订。如果该协商不能实现，则对合同
履行中涉及到这些条款的方面，依已签订的合同主要条款的规定和精神进行解释，按公平原
则和诚实信用原则处理。
第三节 无效的房地产交易合同的处理
一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据
房屋买卖合同有效还是无效，主要从以下三个方面进行审查：
（一）买卖双方事人的主体资格是否合法
审查内容有：出卖人是否有民事行为能力，是否房屋所有人，是个人所有还是共有，如果是
共有，还要查明其他共有人是否同意卖；如果出卖人不是房屋的所有人，则要查明其对出卖
的房屋是否有法定的或委托的处分权等。对于买受人则要审查是否有权买，如依照法律规定
，机关、团体、企业、事业单位非经所在地县以上人民政府批准不得购买城市私有房屋；而
农民则除法律，法规另有规定外，一般不许购买城市私有房屋；等等。
（二）买卖双方的意思表示是否真实
房屋买卖合同应是双方当事人意思表示真实，一致的民事法律行为，意思表示是否真实一致
主要看：一方对他方是否有欺诈，胁迫，隐瞒或者乘人之危使对方在违背真实意思情况下进
行买卖行为：代理人是否未经授权或超越授权范围以被代理人名义进行房屋买卖行为；合同
是否显失公平等。
（三）是否符合法律的规定
二、无效的房地产交易表现形式
（一）违反法律、政策的房地产交易
违反法律是指违反宪法，《民法通则》和其他各种法律、行政法规以及相应的地方性法规，
规章等。
违反国家政策的房屋买卖，是指国家法律虽无明文规定，但国家政策已作了明确规定，当事
人违反国家政策的房屋买卖。在国家进行住房制度改革的过程中，有关的重大决策，有时是
先制定政策，经过一段实践，再将执行政策的成熟经验条文化和规范化，上升为法律规范。
所以在确认无效的房屋买卖时，除以法律为基本依据外，还必须以国家政策为重要依据。
违反法律和国家政策的房屋买卖主要有以下几种情形：
1违法的房屋买卖。是指故意违反法律的规定，或以合法的手段掩盖非法的目的。
2违反国家和社会公共利益的房屋买卖。如损害国家利益为目的低价出卖公有住宅。
3恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖。
4违反共有人、承租人在同等条件下优先购买权的法律规定，在共有人，承租人没有放弃
优先购买权的情形下，出卖人将房屋卖给其他人。
5享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反五年禁卖期的规定，或侵犯原产权单位优先
购买权的规定所进行的房屋买卖。
6违反房屋特点的法律规定所进行的房屋买卖。
（二）买卖双方当事人没有买房屋的主体资格所进行的房地产交易
主要包括以下几种情况：
1未成年人等无民事行为能力人和限制行为能力人所进行的房屋买卖。
2房屋出卖人不是房屋所有权人，而只是房屋占有人。
3共有人没有取得其他共有人同意而出卖共有房屋。
4委托代理人超越代理权限或无代理权而代理被代人买卖房屋，应属无效，但被代理人事
后追认的，则为有效。
5买受人不具有房屋购买权而购买房屋。
6依有关法规，政策规定不许购买房屋的人员购买房屋的，也属无效。
（三）规避法律的房地产交易
1虚假的房屋买卖
指双方当事人以规避法律为达到自己的某一目的，而共同实施的虚假
的房屋买卖。如为逃避债务而进行的所谓房屋买卖。
2伪装的房屋买卖
指双方当事人为了规避法律而实施的以一个表面的房屋买卖
而掩盖另一真实的民事法律行为。
（四）买卖双方意思表示不真实的房地产交易
主要指一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背其真实意志的情况下所进行的
房屋买卖；同时也指一部分意思表示有瑕疵的房屋买卖。具体包括以下几种情形：
1欺诈性的房屋买卖
指一方当事人采用隐瞒真实情况或捏造事实等欺骗手段，致使对方当
事人发生错误而同自己进行的房屋买卖。其特点是一方进行欺诈确实出于故意，另一方同意
进行房屋买卖是上当受骗的结果。
2胁迫性的房屋买卖
指当事人一方用可能实现的使对方的名誉或其他利益受损
失的行为相要挟，迫使对方同意与其进行房屋买卖。
3乘人之危的房屋买卖
指当事人一方利用对方处于困难境地或迫于经济上的急需而进行的
房屋买卖。这种交易违背了民法上的等价有偿的原则，也不符合另一方当事人的内心真实意
愿。
4因重大误解而进行的房屋买卖
是指一方当事人对行为的性质，对方当事人以及其他重大
问题生产了错误认识而进行的房屋买卖。如将房屋租赁理解为房屋买卖。或者相反都是对行
为性质的重大误解。
5显失公平的房屋买卖
是指一方当事人利用对方没有经验或其他有利地位，致
使双方进行的买卖活动明显不合理，从而使对方遭受损失的房屋买卖。
（五）违反法定形式的房地产交易
1没有采用书面合同形式的房屋买卖
对此应根据当时的具体情况来确定。对于历史上遗留
下来的房屋买卖纠纷，必须分析买卖手续不完备的原因，并考察其履行情况。对已经履行又
无其他违法行为的，就应该承认其有效。并令其补办房屋买卖手续。如果双方既无书面合同
，又没有可靠的证人、证据，一般应认定其买卖关系无效。
2来办理产权过户手续的房屋买卖
在1987年12月17日国务院发布施行《城市私有房屋管理
条例》之前，由于各种历史原因，许多房屋买卖并没有到房管机关办理批准手续，对此，必
须求取实事求是，具体问题具体分析的态度对待。最高人民法院在1984年9月8日下达的《关
于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条作出规定：“买卖双方自愿，并立有契约
，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完
善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
对于《条例》发布施行之后，如何运用《意见》第56条的规定问题，最高人民法院于1987年
12月作出了《关于如何具体运用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见
〉第56条规定的批复》。该批复明确：“我院《意见》第56条规定的精神只适用于解决《条
例》�
